XX年中原武汉金地格林春岸北区别墅价格策略.pptVIP

北区别墅价格表形成 Part 4 结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的制定上采取以下策略： 》拉大总价差，均衡走货策略：拉大端头和中间别墅的价差，以合理的价差设置，保证项目整体的均衡销售。 》细分产品，合理设置景观户型差：对产品进行细分，提高优质湖景别墅价格，降低中间资源较差的单位价格，分流集中在端头的意向客户。 通过合理的价格体系，快速走货 价格表的制定标准 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 金地格林春岸北区别墅价格策略 目 录 一、定价策略 二、别墅楼市环境及产品分析 三、北区/南区别墅均价 四、北区别墅价格表形成 定价策略 Part 1 春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。 别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！ 2011年春岸别墅销售目标为43套。 根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下： 时间 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售节点 9#楼开盘 北区别墅开盘、10#楼开盘 北区别墅开盘 北区别墅开盘 营销分解 25 78 60 34 80 61 45 31 15 别墅3套 别墅8套 别墅2套 别墅5套 别墅5套 别墅10套 别墅5套 别墅5套 预估销售额 16,359,452.2 59,394,015.9 61,536,085.3 27,817,205.0 76,671,122.1 63,587,938.4 63,018,764.0 38,496,595.7 26,791,546.3 全年完成销售金额约433,672,725元（其中别墅销售43） 南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。 高性价比的价格优势 快速走量 2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。 时间 当前每月销售套数 预期每月销售套数 别墅销售 0-1套 3-6套 别墅定价策略： 销售策略 逆市下，打开市场，形成热销 快速走量，抢占市场先机 价格策略——以高性价比的优势实现快速销售 别墅楼市环境及产品分析 Part 2 2010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。 排名 区域 楼盘 成交面积（万平方米） 成交套数 1 盘龙城 宝安中国院子 3.89 150 2 后湖 梦湖香郡 2.72 90 3 汤逊湖 武汉长岛 1.74 50 4 汤逊湖 保利十二橡树 1.66 65 5 汤逊湖 纳帕溪谷 1.48 55 6 汤逊湖 美加湖滨新城 1.38 69 7 南湖 大华南湖公园世家 1.21 52 8 盘龙城 恒大名都 1.06 53 9 汉阳 水墨清华 1.04 35 10 盘龙城 F天下 0.64 28 2010年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交均价11555.12元/平方米。 销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区2010年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。 价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成交量150套。 2010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势， 2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力。 2010年整个东西湖片区核心别墅楼盘所卖套数为79套，成交量相当小。 片区核心别墅大部分为2010年之前剩余的产品，2010年并未推出新产品。 2010年，片区项目整体市场推盘量相当小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的消化时间。 2010年整个东西湖片区楼盘成交情况非常不理想。 2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，导致下半年销量情况明显下降。 新政后，别墅成交情况非常不理想，导致2011年别墅推售压力剧增。 序号 别墅楼盘 推售情况 成交