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1 等额本息法 等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 每月还款额计算公式如下： ［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］ 下面举例说明： 假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。 上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。 此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。 等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。 此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。 如果用于房贷，此种方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。 等额本金贷款计算公式： 每月还款金额= （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率 小额贷款且利率较低时： 举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年 等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元 等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元 两者差额：2347.84元/10年，一年才差235元 举例说明：贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年 等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元 等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元 两者差额：9283.98元/20年，一年才差465元什么是个人住房组合贷款（以下简称“组合贷款”） 组合贷款是指北京住房公积金管理中心委托商业银行向借款人发放用于其购买个人自住住房的住房公积金贷款和商业银行向同一借款人发放用于其购买同一个人自住住房的商业贷款的贷款组合。 即当购房人可申请到的公积金贷款额度无法满足实际购房需要时，可通过办理组合贷款，使用公积金贷款和商业贷款满足购房所需。 注：北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心的组合贷款业务，按照中央国家机关分中心的有关规定在中央国家机关分中心办理。 2、组合贷款的适用对象 组合贷款的适用对象为同时符合公积金贷款条件和商业银行贷款条件，在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工。 3、组合贷款的受理部门 购房人办理组合贷款，即可以向公积金管理中心住房公积金贷款中心或远郊（区、县）管理部提出组合贷款申请，也可向能够办理组合贷款的商业银行提出组合贷款申请。 组合贷款申请被受理后，购房人应按公积金管理中心和经办银行工作人员的要求，提供有关资料并完成贷款的审核办理。 4、组合贷款的担保方式 购房人办理组合贷款，须提供公积金管理中心及商业银行认可的担保，担保方式有以下三种： 抵押＋第三方保证担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证，由银行认可的保证人为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间的阶段性连带责任保证。 抵押担保。即抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保。借款于抵押登记完成后发放。 质押担保。即出质人以质押财产出质，为组合贷款债权提供担保。借款于质押手续完成后发放。 5、组合贷款的年限 组合贷款的贷款年限须符合公积金管理中心与商业银行的规定，最长贷款年限为30年。 6、组合贷款的利率 组合贷款中住房公积金贷款和商业贷款分别适用各自的贷款利率。 7、组合贷款的还款方式 组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。 8、组合贷款的偿