2015年信贷检查培训课件(文沃辉).pptVIP

信贷业务 现场检查案例 文沃辉 2015年9月 案例分析 案例 1：房地产开发贷款 2011年6月29日，A联社将B房地产公司拟开发的小区A1、A2、A5、A6、A9、A10 、A11、A12等8栋在建工程作为抵押物，向B房地产公司授信1.5亿元（A联社贷款余额19亿元），至检查日已发放7,300万元房地产开发贷款。 案例分析 案例 1： （一）授信审查审批的抵押物与实际登记的抵押物不相符 小区A1、A2、A5、A6、A9、A10 、A11、A12等8栋在建工程作为抵押物，但实际登记的抵押物仅为A1、A2、A5、A6、A9、A10等6栋在建工程，原因是A11、A12栋在贷款审批前已经取得预售许可证，不能再作为在建工程抵押。 案例分析 案例 1： （二）抵押物不足值，抵押率严重超比例 评估公司在2011年6月6日对抵押物小区A1、A2、A5、A6、A9、A10进行评估，得出土地重置价6,651.06万元，在建工程建筑物现值2,523.06万元，合计9,174.12万元，预计在建工程建成后的价值为34,918.72万元。A联社将在建工程建成后的预计价值34,918.72万元作为抵押物的评估价值，向B房地产公司授信1.5亿元，并于2011年6月发放贷款7,300万元。根据贷款项目监理公司出具的项目进度报表显示，截至2011年8月23日，该项目累计进度为8,864.22万元（其中：A1、A2、A5、A6、A9、A10栋仅完成CFG长螺旋钻孔桩施工及筏板顶面以上基础土方开挖、运输投入共计1,078.48万元），加上土地重置价值6,651.06万元，贷款抵押率为47.05%，但根据2012年4月12日检查组实地勘查发现，项目累计进度包涵了实际没有作为抵押物的A11、A12工程价值，而作为抵押物的A1、A2、A5、A6、A9、A10土地上未见有任何地上定着物，地表坑洼，没有实现三通一平，仅完成CFG长螺旋钻孔桩施工工程。至检查日，该笔贷款的实际抵押物仅为土地，实际抵押率为109.76%；若将A1、A2、A5、A6、A9、A10栋完成孔桩、土方开挖及运输投入作为在建工程1,078.48万元计入抵押物，实际抵押率仍高达94.44%。 案例分析 案例 1： （三）在建工程抵押登记存在较大的操作风险和法律风险 A联社在办理B房地产公司在建工程抵押登记手续时，房产部门将该抵押物的国有土地使用权证一并收存，但在建工程抵押证明资料没有记载相关事项，国有土地使用权证也没有办理任何抵押登记手续。经询问相关工作人员得知，上述情况是当地政府部门办理在建工程抵押登记的一贯操作，房管局仅对国有土地使用权证进行收件处理，没有办理抵押登记手续，同时该土地使用权也未在国土局办理登记，A联社实际并无该土地使用权处置的优先受偿权，存在较大的操作风险和法律风险。 案例分析 案例 1： （四）借款人后续资金不足，存在资金链断裂风险 根据该贷款贷前调查报告反映，B房地产公司贷款项目总投资38,261.92万元，其中：自筹资金14,590万元，向A联社贷款15,000万元用于建筑主体工程，尚有资金缺口8,671.92万元为建筑安装工程需投入资金，依靠贷款项目的销售回笼款反投，并预计到2011年12月份销售回笼资金为9,399.81万元。但根据该市房地产交易所2012年3月20日出具的《商品房预售款使用答复书》反映，贷款项目累计预售收入为2,270万元，且贷款项目工程为8栋，目前仅建成2栋，其余6栋尚未建设，整体项目资金缺口较大，后续资金依靠销售返投基本无法满足项目资金需求，存在资金链断裂的风险。 案例分析 案例 1： （五）贷后检查频率与次数严重不足，贷后检查人员对在建工程的数量、位置、进度等重要情况一无所知 2011年6月30日至8月30日，A联社累计向B房地产公司发放贷款7,300万元，贷后管理人员仅于2011年12月份开展了一次贷后检查。贷后检查报告只反映该项目A11、A12栋已经封顶，A5、A6栋正准备开工，但没有对在建工程抵押物现状进行调查和说明。2012年4月检查组实地勘查发现，贷后检查人员对在建工程的数量、位置、进度等重要情况一无所知。 案例分析 案例 1： 违规原因分析： （一）自身定位不准确，忽视房地产行业风险 （二）重业务、轻管理，合规经营意识薄弱 （三）信贷管理粗放，贷款“三查制度”形同虚设 案例分析 案例 1： 房地产开发贷款检查要点： （一）立项手续、土地使用证等“四证”是否齐备。 （二）自有资金是否足额到位 （三