专题 土地流转.ppt

* 农村集体建设用地流转 何谓集体建设用地？ 　　指符合土地利用总体规划、城市(镇)规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。 　　流转形式： 　　包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联营、抵押等。 　　流转价格： 　　出让、出租不得低于最低价，出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%. 　　使用年限： 　　商业用地40年，工业用地50年。 * 农村集体建设用地流转 流转程序： 集体建设用地出让、出租程序 获取集体建设用地所有权证书--获得集体建设用地使用权证--获取同意流转证明书--经公开或协议方式确定买受人--合同双方签订合同--缴交税费--办理使用权转移登记 集体建设用地转让程序 获取集体建设用地使用权证书--签订转让合同--办理使用权转移登记： 集体建设用地转租程序 获取集体建设用地使用权证书--签订转租合同--办理合同登记备案 * 4 小产权房 小产权房“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 * 小产权房 国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房” 、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 * 小产权房 其究竟是否合法、能否购买或转让？ 　　 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 * 小产权房 既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？ 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 * 小产权房 国土资源部有关负责人指出，针对各地出现“小产权房”问题，从1999年到2012年，党中央、国务院三令五申，明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。 * 小产权房 在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，但现在北京摊大饼式的发展，以及道路公交的延伸，这种小产权房还是具有不小的吸引力。 　 * 小产权房 * 小产权房 * 小产权房 建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。 “小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。 * “深圳小产权房转正”说法纯属一厢情愿，深圳市的《决定》，处理的是国有土地上的违法建筑，而不是小产权房，“小产权房”问题政府必须坚决制止、妥善处理。 　　 小产权房的最大问题，在于交易后的产权归属问题。据了解，小产权房一旦涉及拆迁赔偿等，原来的房主总是以私下买卖合同不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，经常引发法律纠纷。 * 全国各地出现的小产权房是农民自发进行土地改革的产物，与土地家庭联产承包责任制相似，这项改革背离了国家现有的法律。 现在，国务院有关部门正在研究整改措施，希望能