第二章房地产价格教材.pptVIP

房地产评估——王阿忠 第二章房 地 产 价 格 第一节　房地产价格的概念和形成条件 第二节　房地产的供求与价格 第三节 房地产价格的特征 第四节 房地产价值和价格的种类 第 一 节　房地产价格的概念和形成条件 一. 房地产价格的概念 1．价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，不一定要用货币形式来偿付。 2. 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。 上述对价格的定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”，故可将房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其它形式来偿付，例如以房地产作价入股换取设备、技术等。 房地产之所以有价格需要具备三个条件：1．有用性；2．稀缺性；3．有效需求。 有用性指能满足人们的某种需要或欲望。经济学将有用称为使用价值或效用。 稀缺性 是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，使相对稀缺，而不是绝对缺乏。 需求 是指由购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。 分配方式有：武力、计划、抽签、排队、礼让、价格等。 第二节　房地产的供求与价格 一．房地产的需求 某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）可替代房地产的价格水平；（4）消费者的偏好；（5）消费者对未来的预期。 二.房地产的供给 某种房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 总的来说，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。 弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。 （一）房地产的需求弹性 房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。需求的价格弹性通常简称需求弹性。 通常情况下，需求价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量会下降，但是通常把它写成正数。 （二）房地产的供给弹性 一种房地产的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。另外还取决于时间长短。 由于房地产的开发周期较长，在房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素。在较短时间内，开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量，或者根据房地产的承包人及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，所以供给弹性是比较小的。出现预售制。 在较短时间内，由于出租单元的数量是固定的，需求的增加只会提高租金，因此，供给弹性是比较小的；但在更长的时间内，并且在租金缺乏管制的情况下，较高的租金会刺激人们改造现有的房屋和建造新的房屋，于是供给量就增加了，租金也会有所降低，供给弹性也就比较大了。 七、土地价格、建筑物价格和房地价格 （一）土地价格 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。 （二）建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 （三）　房地价格 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占有的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 * * 二．房地产价格的形成条件 房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。 消费者愿意购买 消费者有能力购买 需求的条件 供给的条件 开发商或拥有者愿意供给 开发商或拥有者有能力供给 是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 三．房地产的均衡价格 四.房地产的需求弹性和供给弹性 房地产需求 的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变化1%所引起的其需求量变化的百分比。 房地产是收入弹性 = 某种房地产需求量变化的百分比 / 消费者收入量变化的百分比 供给的价格弹性,通常简称供给弹性。 供给的要素成本弹性。 供给弹性 （三） 弹性数值的类型 1．弹性数值大于1的情况，称为富有弹性 2．弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性 3．弹性数值等于1的情况，称为单一弹性 4．弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性 5．弹性数值为零的情况，称为完全无