第六讲商业银行不动产抵押贷款管理教材.ppt

1.分期偿还贷款 是以分期偿还本金和利息为特征的贷款。它要求借款人在贷款到期之前,分期支付贷款本息。消费者申请分期偿还贷款的目的，主要是用于购买耐用消费品，如汽车、住房等。贷款额度一般较小，贷款本息一般按月偿还，以贷款所购商品作为贷款的抵押。 例如前文所讲的居民不动产抵押贷款就是其中之一。 2. 信用卡贷款和其他周转限额贷款 信用卡是货币信用经济发展到一定阶段的产物。最早出现的是商业信用卡。1945年富兰克林国民银行(Franklin National Bank)发行了世界上第一张银行信用卡，到1996年6月，美国的信用卡发行量达到11亿张，交易额超过了 7 000亿美元。 中国的信用卡起步较晚，1985年6月中国银行发行了国内第一 张信用卡，1993年起我国开始实施“金卡”工程。 3.一次性偿还贷款 一次性偿还贷款，要求借款人在贷款到期时一次性还清贷款本息的消费贷款。 这种贷款一般都有特定的用途，期限较短，数额较大。贷款的安全性取决于借款人预期现金流量的时间和数额是否确定。 二、消费者贷款的实例分析 (一）住房按揭贷款 住房按揭贷款是目前我国银行发放的一种主要的消费者贷款。 银行发放住房按揭贷款的一般程序是： 1.银行与房地产开发商签订协议。在办理住房按揭贷款之前，银行通常要求住房建设项目已经完成工程总投资的30％以上，并已取得预售批文。 2.购房者与开发商签订住房买卖合同 3.购房者提出借款申请 4.开发商签字担保。开发商必须在每一份按揭贷款合同上签字担保，也可与银行签订一个总的担保承诺书，承担合同规定的具体责任。 贷款保险 5.银行审批。银行重点对借款人的身份证明及其还款能力进行审查，确定贷款的安全性。 6.公证和登记。按揭贷款的协议由公证机关依法公证。公证时，合同三方当事人必须到场。公证费用由贷款申请人支付。 (二) 汽车贷款 汽车贷款是用以购买汽车，并按月分期偿付的一种贷款。 汽车贷款有两种形式： 一是由商业银行直接向个人消费者发放； 二是由汽车经纪商向个人消费者发放，然后将信用合同出售给商业银行。 后者又称为经纪票据。 汽车贷款最初的到期日通常在48-- 60个月之间。一般情况下，贷款额为汽车价格的90％--100％，具体取决于借款人的信誉和商业银行的竞争力。 第四节 居民不动产抵押贷款的二级市场 在许多发达国家，如美国、英国、德国、日本等，都已经有了比较发达和完善的居民不动产抵押贷款的二级市场，尤其以美国最为突出。在过去的40年里，美国的不动产抵押贷款二级市场已成为美国最大的债券市场。 一、居民不动产抵押贷款二级市场的定义 居民不动产抵押贷款二级市场又称住宅抵押贷款二级市场，是居民房地产抵押贷款债权以证券形式进行再交易的市场，即抵押贷款机构(如商业银行)将其所发放的居民房地产抵押贷款汇集重新组成不同的抵押贷款组合，并通过政府或私人保险公司等担保转化为信用等级较高的证券，而后在市场中出售给投资者。 不动产抵押贷款二级市场建立的实质就是为资本市场引入不动产抵押贷款的运作机制，从而为信贷机构的抵押贷款提供流动性。 二、居民不动产抵押贷款二级市场的参与者 以美国为例： (一) 居民不动产抵押贷款信贷机构 在美国国内有为数众多、多方参与的居民不动产抵押贷款发放机构，主要包括： 1、储蓄贷款协会(SLs)。目前全美约有4000家，是传统的吸收储蓄存款、发放居民抵押贷款的专业住房金融机构。 2、储蓄商业银行(MSBs)。它是一种带有官方性质的互助性组织，目前全美约有450家。由存款人共同所有和经营，其资产的约75％投资于发放包括住房、汽车在内的耐用消费品的抵押贷款。 3、商业银行(CBs)。全美约有14000家。作为最为广泛的金融中介，它既是短期商业信用的提供者，又在居民住房抵押贷款市场上占有重要地位。20世纪90年代以后，随着抵押贷款市场的活跃和抵押贷款流动性的增强，住房抵押贷款已占商业银行国内贷款业务量的20%-40%。 4、人寿保险公司(LICs)。由于其保费收入稳定，支出可以通过精算予以把握，其庞大的，稳定的资金成为抵押贷款重要的资金来源。 此外，在美国还有一些养老基金组织、抵押公司、信托投资公司等机构也从事居民房地产抵押贷款业务。 (二) 居民不动产抵押贷款证券的发行主体 在美国，主要由联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押协会(GNMA)和联邦住房贷款抵押公司负责购买抵押贷款信贷机构(例如，Fannie Mae(房利美）, Freddie Mac（房地美）发放的经重组和标准化的居民住宅抵押贷款，并发行抵押贷款