北京别墅市场.材料.pptx

青龙雅居项目市场调研报告;四、项目的发展策略和定位 发展方向分析——日常居住型or资源型 发展策略之一：控制总价，多产品组合，兼顾现金流和收益 发展策略之二：资源产品化，打造真正的山水别墅 资源型客户写真及特征细化 五、木结构建筑 木结构建筑可行性报告 美式木结构别墅介绍 风险分析及造价 国内木结构赏析 ;地理位置 北京市位于北纬39度56分，东经116度20分，地处华北大平原的北部。北京市东部与天津市毗邻，东南距渤海约150千米，其余均与河北省交界。 土地面积 北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6％；山区面积10072平方公里，占61.4％；城区面积87.1平方公里。全市共辖16个区、2个县。 地形地貌 北京地势西北高耸，东南低缓。西部、北部和东北部是连绵不断的群山，东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。 北京平原的海拔高度在20~60米，山地一般海拔1000~1500米，与河北交界的东灵山海拔2303米，为北京市最高峰。 西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”，它所围绕的小平原即为北京小平原。综观北京地形，依山襟海，形势雄伟。诚如古人所言：“幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国”。 山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。 北京天然河道自西向东贯穿五大水系：拒马河水系、永定河水系、北运河水系、潮白河水系、蓟运河水系。多由西北部山地发源，穿过崇山峻岭，向东南蜿蜒流经平原地区，最后分别汇入渤海。 北京没有天然湖泊。全市有水库85座，其中大型水库有密云水库、官厅水库、怀柔水库、海子水库。 气候特点 北京属典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，春秋短促，冬夏较长。夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。年平均气温10~13摄氏度，1月份最冷，平均气温-7~-4摄氏度，7月最热，平均气温25~26摄氏度。极端最低-27.4摄氏度，极端最高42摄氏度以上。 全年无霜期180~200天，西部山区较短。 年平均降雨量600多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达700毫米以上。降水季节分配很不均匀，全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。 ;北京市有18个行政区区县： 城内区分别为东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区（部分）、石景山区、门头沟区、房山区、大兴区；外区县分别有房山区、大兴区、通州区、顺义区、昌平区、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县。;2014年一季度经济增速为7.1%，低于2013年全年的 7.7%，经济增速明显放缓;一级市场：2014年4 月，北京总规划建筑面积345.4 万平米，环比上升72.59%，同比上升226.80%，总成交金额302.63亿元，环比上升132.54%，同比上升346.35%。 二级市场：2014年4月，北京新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅期房批售套数12849 套，环比上升25.69%，同比上升92.49%，批售面积134.29 万平米，环比上升7.92%，同比上升107.72%。 2014年4月，商品住宅市场环比量价齐跌，同比量跌价升。成交5312套，环比下降17.21%，同比下降34.52%；成交面积56.08 万平米，环比下降21.77%，同比下降32.52%；成交均价为24651 元/平米，环比下降11.56%， 同比上涨12.35%；成交金额138.24 亿元，环比下降30.81%，同比下降24.18%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、大兴和顺义，此3个区域成交量在600套以上。 存量方面，选取全市一手房市场2013 年5 月－2014 年4月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要10.4个月可消化完成，存量面积约需要12.6 个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度有所减慢，本月库存量大幅上升，达到65800套，较3月增长18.16%，消化周期继续拉长 。 三级市场：2014 年4 月，北京二手房市场成交量环比上升，同比下降。二手房（住宅）成交套数为7616套，环比下降14.84%，同比上升46.12%；成交面积70.39万平米，环比下降14.63% ，同比上升51.08%。 总的来讲：4月北京土地依然零供应，成交量仍来自于2月及以前的供应，预计前期供地基本消化后会有新地块放出。商品住宅方面，4 月新增供应量虽然环比增加，但由于很多项目并未将取证部分全部开盘，实际释放到市场的供应量并没有那么大，成交量环比下降，但同比降幅比3 月略小。价格方面，环比下降同比上涨。4 月底，一批项目集中入市开盘，网签数据将在5 月体现，但五一市场惨淡，并且五一后