房价管理与客房经营统计详解.pptVIP

房价管理与客房经营统计分析 5. 房价管理与客房经营统计分析 5.1 房价管理 5.2 客房经营统计分析 5.1 房价管理 5.1.1 什么是房价？ 客人住宿一夜所应支付的住宿费用，它是客房商品价值的货币表现。 5.1.2 客房的价格特点 ⑴价值补偿的区间性 ⑵价值的不可储存性 ⑶集生存因素、享受因素和发展因素于一体 ⑷客房商品价格的季节波动性 ⑸客房的不变成本高，可变成本低 5.1.3 房价的种类与计价方式 ⑴房价的种类 ①标准房价 Rack Rate ②商务合同价 Commercial Rate ③团队价 Group Rate ④旺季价 Busy Season Rate ⑤淡季价 Slack Season Rate ⑥小包价 Package Rate ⑦折扣价 Discount Rate ⑧白天租用价 Day Use Rate ⑨免费 附：家庭租用价 Family Plan Rate 加床费 Rate for Extra Bed ⑵饭店的计价方式 EP①欧式计价 European Plan AP②美式计价 American Plan CP③欧陆计价 Continental Plan BP④百慕大计价 Bermuda Plan MAP⑤修正美式计价 Modified American Plan 5.1.4 影响客房定价的主要因素 ⑴内在因素 ①投资成本 ②非营业部门费用分摊 ③非盈利性服务支出 ④饭店的等级标准 ⑤饭店的服务水准 ⑥客房本身的位置、方向、外景等因素 ⑦管理水平（品牌） ⑵外在因素 ①饭店所在地区和位置 ②市场竞争 ③国家政策与国际国内形势 ④汇率变动 ⑤通货膨胀、客人（消费心理）、需求弹性、季节变动（购房时间）等其他自然因素 相关链接：首尔VS上海 在一项世界150 座主要城市的生活费调查比较中，首尔的人均生活费排名第10。首尔 的物价水平物价、劳动力成本和土地开发价格远远高于上海。例如 首尔超豪华酒店的平均客房价格为784.6美元，折合人民币大约6500元左右； 上海的五星级酒店中，金茂君悦、波特曼丽嘉等国际酒店管理集团管理的酒店，全年一般平均房价在1200元—1500元之间，而锦江、华亭等国有酒店的房价一 般只有600元—800元。粗略地进行折算后，上海的五星级酒店的房价大约相当于汉城相同等级酒店房的18%-23%，还不到后者的四分之一。 相关链接：国家限价 广交会 东盟会议 相关链接：全球酒店房价 国际酒店在线预订网站H最新的酒店价格指数显示，2009年上半年，全球酒店平均房价下跌了17%。2009年6月酒店房价较上年同期下跌了1/6以上，房价仅比2004年1月酒店价格指数刚推出时的水平高出1%。 数据显示，2009年上半年，各大洲酒店价格普遍下降。拉丁美洲酒店房价跌幅最大，较上年同期下跌18%。北美酒店房价下跌17%，而欧洲酒店房价情况则略好，下跌16%。亚洲酒店房价一直以来相对美国或欧洲都较为坚挺，但在2009年上半年却不尽如人意，较上年同期平均下跌17%。 H的酒店价格指数追踪每间酒店房间的实付价格，而非广告价格。该指数以全球13000个地点的78000家酒店顾客的实际支付价格为依据。 该网站全球总裁戴维·罗彻说：“除了消费需求下降所产生的不利影响之外，酒店接待能力也大幅提高。在2009年上半年，酒店客房量显著增加，但客流量却不断减少，这种双重打击使得全球酒店房价下跌17%。随着需求的下跌，酒店经营者关闭了一些门面，减少了服务，同时削减了价格，使得市场带有明显的促销性质，这可能还将持续一段时间。” 5.1.5 房价的确定方法 ⑴经验定价法 又称“千分之一法”，它是以饭店建造总成本为基础计算的。 平均房价=饭店建造总成本/房间数*1‰ ⑵赫伯特公式法 美国饭店和汽车饭店协会主席罗伊·赫伯特主持发明。 以目标投资回收率作为定价的出发点 例题：某饭店有客房120间，全年营业费用2680000元，税收和保险费为356400元，折旧费为1484000元，合理投资收益额为2158000元，客房以外其他部门的经营利润为960000元，预计年平均出租率为70%。计算该饭店的平均房价。 年客房预计销售额：5718400元 平均房价：186.5元 ⑶保本点定价法 又称盈亏平衡定价法，是根据盈亏平衡点定价的一种方法。 例题：某饭店拥有客房400间，据测算，每间客房分担的固定成本为150元，每间客房的单位变动成本为40元，饭店的年平均出租率为70%。问饭店制定何种房价才能使饭