土地增值税清算审核绪论.ppt

2、清算的法律依据 细则第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 财税[2006]21号 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 新国八条 调整完善相关税收政策，加强税收征管 加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 值得商榷的法律责任问题 细则第十五条第二款 纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。 规程第三十二条? 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 关于普通标准住宅、普通住宅和非普通住宅 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分） 普通标准住宅 普通标准住宅：指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 普通住宅标准 ①住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；　　由市、县规划管理部门将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单，一次性提供给房产部门。房产部门将此内容计入房屋交易相关税收联系单中。新批准住宅项目中容积率在1.0以下的，定期提供。 ②单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；　　房屋面积以产权证记载的面积为准。 ③实际成交价格在同区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。 5、清算方式 查帐征收 核定征收 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 国税发[2010]53号要求:规范核定征收，堵塞税收征管漏洞  核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。 为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。 二、清算前准备 项目管理： 主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 关注会计核算 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。  二、清算前准备 清算受理 税务机关审核时可要求纳税人提供的其他资料： ①开发项目立项批复（发改委、计委、建委文件）； ②规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局）； ③土地使用权证（发证机关：国土资源局、政府）； ④建筑工程施工许可证（发证机关：建委）； ⑤市建设工程施工图设计文件审查批准书（建委）； 二、清算前准备 ⑥商品房销（预）售许可证（房管局核发）； ⑦工程概况及备案意见（备案机关：市房屋建筑工程竣工验收备案办公室，以下简称“备案表”）； ⑧房屋分户（室）面积对照表（加盖市房屋产权监理处面积复核专用章） ； ⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 ⑩其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款