土地征收绪论.ppt

房屋征收与补偿问题 赵路兴 研究员 住房城乡建设部政策研究中心房地产处处长 中国房地产研究会住房保障委员会秘书长 2012年7月14日 西安 第一部分 征收（拆迁）行政法规演变发展过程 征收的概念、性质： 征收（拆迁）是行政行为还是民事行为，长期存有较大争议 按照《拆迁条例》，拆迁中包含有行政许可、行政裁决和强制拆迁。因此，它不是自拆自建，实质是城市政府对有限土地资源的再分配，其实质是一种行政行为 按照《征收条例》，城市政府作为征收主体，征收中有风险评估、补偿方案、征收决定及法院裁决强拆等，还有补偿安置问题，是典型的行政行为 （一） 1978年前，计划经济时期建设征用土地，矛盾较少 （二）1978至1991年，拆迁政策起步阶段，产生第一个国家拆迁行政法规—78号令 1991年《条例》 （78号令）主要内容及存在问题 （三）1991至2001年，拆迁法规丰富完善阶段—305号令 2001年《条例》的改进：市场化原则+拆迁管理 （四）2004年嘉禾事件至2007年《物权法》出台，为拆迁政策调整阶段 《物权法》中有关所有权保护的规定 （五）2007年《物权法》实施至2011年《征收条例（590号令）》出台，实现“拆迁”到“征收”的转变 第一部分 征收（拆迁）行政法规演变发展过程 第二部分 《征收与补偿条例》解读 一、在我国立法史上首次进行公共利益界定 概括加列举的方式明确了公共利益 （一）“公共利益”是土地征收的前提 （二）公共利益范畴的界定 大多数建设项目可纳入此公共利益范畴 ●现阶段大规模保障性安居工程建设 ●将旧城改造“切块”纳入公共利益 ●国家机关办公用房未列，但不否认其公共利益属性 ●兜底条款 二、政府为征收主体 （一）市县级人民政府作为征补主体 设区的市、直辖市辖区、州政府；不设区的市、市辖区、县政府 设区市及其辖区政府征收权限划分，由市政府确定，但征收权由区政府行使较为适宜 （二）征收由征收部门组织实施 1、设立或确定一个专门部门 两种形式：设立专门的征收部门 在房地产或建设主管部门中确定 第二部分 《征收与补偿条例》解读 二、政府为征收主体 （二）征收由征收部门组织实施 2、征收部门职责： （1）委托实施单位并监督其行为；（2）拟定补偿方案；（3）对房屋的权属、区位、用途、面积进行调查登记、公布调查结果，书面通知有关部门暂停办理新、扩、改建房屋及改变用途等手续；（4）与被征收人签订补偿协议；（5）如达不成补偿协议，抱歉政府作出补偿决定；（6）建立征补档案并将分户补偿情况公布 第二部分 《征收与补偿条例》解读 二、政府为征收主体 （三）征收部门委托实施单位承担具体工作 承担征收补偿的实施单位，应不以营利为目的，其工作经费应由政府财政予以保障；是否是事业性质单位，由各地自行确定 委托事项包括： （1）协助进行调查、登记；（2）协助编制补偿方案；（3）协助就征补的具体问题与被征收人协商；（4）协助组织征求意见、停止、论证、公式；（5）组织对被征收范围的拆除 第二部分 《征收与补偿条例》解读 三、征收程序 （一）征收补偿方案（房屋征收部门拟定） ●补偿方案内容：征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和将来、产权调换的房屋地点和面积、搬迁过渡方式和期限等 ●补偿方案论证：发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等部门参加 ●补偿方案公布征求意见：期限不少于30天 ●旧城区改建，多数（半数以上）被征收人有意见，要举行听证会，代表应包括被征收人代表和公众代表 第二部分 《征收与补偿条例》解读 三、征收程序 （二）征收决定（作出和公告征收决定的主体是市县政府） ●社会稳定风险评估（作出征收决定的必经程序） ●征收决定涉及被征收人数量较多，应经政府常务会议讨论决定 ●作出征收决定前，补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用 补偿费用应足额到位，包括实物和货币两部分，是二者之和， 已提供的实物补偿，可在总额中扣减