土地增值税相关政策绪论.pptVIP

在财务费用据实扣除的方式下，应注意： ①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 国税函[2010]220号）：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 ②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊（如按各期投资额占总投资额的比例等方法） ③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 ④利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，是否取得合法票据。 * * 第三部分 土地增值税清算 （2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 * * 第三部分 土地增值税清算 * * 第三部分 土地增值税清算 利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明 利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明 销售费用 （取得土地使用权支付的金额＋开发成本） × 4％ （取得土地使用权支付的金额＋开发成本） × 10％ 管理费用 财务费用 利息支出据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额 （四）财政部规定的其他扣除项目： 是指从事房地产开发的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本” 之和加计20％的扣除； * * 第三部分 土地增值税清算 （五）与转让房地产有关的税金： 1、与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 * * 第三部分 土地增值税清算 2、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。对省政府开征的四川省地方教育附加费，可比照教育费附加予以扣除。 * * 第三部分 土地增值税清算 六、土地增值税清算税款的计算： 分不同类型房地产（普通住宅和非普通住宅）分别增值额的计算 1、 收入计算 2、扣除项目计算 3、增值额计算 4、 增值率计算＝增值额÷扣除项目金额 5、适用税率确定及应纳税额的计算 * * 第三部分 土地增值税清算 七、清算后再转让房地产的处理： 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 ——国税发[2006]187号 * * 第三部分 土地增值税清算 八、土地增值税的税收优惠 建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。超过20%，全额征税。 * * 第三部分 土地增值税清算 ■因国家建设需要被政府征用、收回的房地产-----免税； 因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的——免税 ■对个人转让住房的规定： 从2008年11月1日起， 居民个人转让住房----暂免征税； ■转让旧房作为廉租房、经济适用住房房源未超过20%--免税；财税（2008）24号 第四部分 土地增值税相关法规 一、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 二、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 三、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字[1995] 48 号文） 四、《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21 号文） 对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。 五、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号） 对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。 * * 第四部分 土地增值税相关法规 六、《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号） 对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。 七、《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008] 318号） 明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 八、《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号） * * 第四部分 土地增值税相关法规 九、《土地增值税清算管理规程》（国税发 [2009]91号）