《公司理财》案例松江新城房地产项目投资解说.ppt

背景资料介绍 三、项目的市场定位 综合考虑以上因素，建议开发经济型别墅——纯双拼别墅小区，避免采用与其他房产商雷同的混合式的开发方式，因为这种混合式的开发方式会给小区的居住环境和管理带来一定难度，开发面积在230 M2—250 M2，单套售价在110万元—130万元之间。满足经济型别墅购买者的需求，即希望以相对较低的价格享受有天有地有花园的别墅生活。 背景资料介绍 四、产品设计建议 （一）设计理念 （二）营造小区环境的具体体现 （三）小区总体规划建议 1．小区总体布局、2．小区主入口、3．开放式会所、4．小区次入口、5．商业街 （四）交通组织系统 （五）环境、绿化规划 （六）建筑设计 1．建筑风格、 2．外立面设计、3．户型设计 （七）智能化系统 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 此处添加公司信息 松江新城房地产项目投资分析 主讲人： 公司理财案例分析 背景资料介绍 一、地块基本情况 1.地理位置：本项目位于松江新城区英式风貌区的A地块，文翔路以南，通源路以北。北面为一条规划路，占地面积160亩，带地32亩。 2.地块形状：本地块呈东西宽、南北窄的梯形状，地块形状有利于建筑物的安排。 3.周边配套：小区南面（辰塔路、通源路）规划有幼儿园、小学、商业、娱乐中心。将来会给这里的居民生活带来一定的便利。 背景资料介绍 二、项目的SWOT分析 （一）项目的优势 1．区位优势：本项目地处英式风貌区，规划为低密度生态住宅区，环境优雅。西部工业区“上海松江科技园区”在本案西北部。在该园区落户的除台积电外，还有产品和台积电配套的厂家，将会为本项目提供部分客源。 2．交通优势：小区北面主干道文翔路通往大学城、轻轨站、第二人民医院，可吸收部分市区人士来落户。南面通源路可直接通往新城区中央商务区，购物、娱乐比较便利。 3．政策优势：国土资源部有关文件显示，土地资源越来越紧张。低密度住宅用地停止供应，一定程度上将缓解别墅市场供应压力。 （二）项目的劣势 基地规模不大，如果开发高档别墅有许多局限性，难以创造高品位的环境。 短期内市场增量太多，据英式风貌区有关负责人透露，开发比例大致为：独立别墅占65%，联排别墅占20%，多层占15%左右，同期内上市，市场压力很大，特别是独立别墅竞争最激烈。 （三）市场机会点 据有关方面人士透露，松江作为上海市“十五”规划“一城九镇”中的示范城区在返税政策及蓝印户口政策上将与其他城镇有所区别。如果政策上有优势，将会吸引外地及上海市区的购买力。 背景资料介绍 五、项目财务分析 成本测算 4030.29 20842.63 成 本合 计 45.18 233.67 不可预见费 69.61 360.00 贷款利息 106.35 550.00 管理费 55.49 286.98 土地增值税 253.00 1308.54 营业税及附加 38.86 200.91 维修基金 63.81 330.00 销售费用 443.68 2294.51 配套费用 1532.69 7926.30 工程费 107.07 553.72 前期费用 1314.51 6798 土地费 单价（元/M2） 金额（万元） 内 容 ?[g1] 3376.00 盈亏平衡点（元/M2） 16.19 成本利率（%） 3373.53 净利润 1661.59 所得税 5035.12 税前利润 20842.63 成本支出 25877.75 销售收入 金额（万元） 项 目 5346.35 3250.71 －5010.05 现金净流量现值（万元） 0.8264 0.9091 1 Ic=10%的折现系数 6469.44 3575.74 －5010.05 现金净流量（万元） 3 2 1 计算期年份 财务效益分析 现金流量表 背景资料介绍 表3－9是该项目开发的成本支出，总计为20842.63万元，从目前的市场来看，建议将住宅（联体别墅）价格定为5000元/ M2 ，商业用房为6000元/ M2 ，按照小区规划面积来算有25877.75万元的销售收入，净利润达3373.53万元，成本利润率为16.19%。 如表3－12所示，当贴现率为10%时，该项目的净现值为3587.01万元，为正值，这说明该项目从财务上分析是可行的，而且项目的内部收益率可达53.21%。 财务分析小结 背景资料介绍 六