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房地产金融 房地产融资渠道 基于房地产业价值链的银行整体解决方案 证券化（Securitization）可分为 融资证券化（Financing Securitization） 资产证券化（Asset Securitization） 融资证券化 相当于通过发行证券的方式向资金提供者直接融通企事业所需资金； 资产证券化是指 将缺乏流动性但预期未来能产生稳定现金流的资产 通过适当的安排，转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券的这一过程 。 房地产企业买壳上市 收购上市公司股权（买壳公司再进行增发） 通过收购ST上市公司的股权，从而达到房地产公司上市融资的目的。 企业IPO程序复杂，已排队申请IPO的企业有几百家，通过购买上市壳公司，也是可以达到上市融资的目的。 二、房地产债券的意义 房地产项目的开发周期一般在2~4或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求。 到2007年8月14日颁布实施《公司债券发行试点办法》之前： 国内市场并无真正意义的公司债券 债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用。 房地产企业发行企业债 国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券： （1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行 （2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行 2007年8月以来 一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。 国内地产企业发行企业债情况： 万科企业（000002）于2007年~2008年发行59亿公司债券； 保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批； 招商地产发债融资80亿 房地产企业发行企业债 在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”发行债券 2011年1~2月 碧桂园、恒大地产、合生创展等诸多地产商，先后进行了债券融资 其中： 碧桂园发行9亿美元（约59.4亿元人民币）的优先票据，每年利息11.125%； 恒大地产发行55.5亿、3年期及37亿、5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元。 房地产企业发行企业债 综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。 这些融资成本比在内地发行信托产品的成本要低（房地产信托的融资成本年利率均在15%以上） 在2011年2月初，苏格兰皇家银行发布报告称 2011年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿人民币，相当于去年全年的四成。 我国房地产债券现存基本问题 我国房地产债券现存基本问题 1、房地产债券融资规模小、所占份额也很小 2、缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资方式 我国内地房地产企业债券融资方式非常少 发债融资对筹资企业的条件要求较高 3、房地产债券设计品种单一 近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。 2．抵押支持债券MBB　 属于发起人的负债义务 作为抵押的资产组合一般在发起人的资产负债表上反映，但是由抵押物产生的现金流并不一定用于支付资产支持债券的本金和利息 发起人的其他收入也可用于支付本金和利息 3.抵押转付债券MPTB 转付债券可以说是过手债券和抵押支持债券的结合。 转付证券是发行机构的债券，这与抵押支持债券相同。发行机构用于偿还转付证券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流量，这又与过手证券相同。转付证券与过手证券的区别主要在于抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，与抵押支持债券的区别则主要在于二者偿还的资金来源不同。 转付证券的偿付现金流同样来自基础贷款债务人归还的本息，但其与过手证券的显著区别在于，它对基础贷款组合产生的现金流进行了重组，使证券本息的偿付机制发生变化，以满足对风险、收益、期限等具有不同偏好的投资者。 比较流行的有两种形式:抵押担保证券CMO和剥离抵押贷款证券Stripped MBS 常见的如集合资金信托：信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托，依据委托人确立的管理方式或由信托投资公司代为确立的管理方式管理和运用信托资金的业务。 房地产信托融资的基本内涵 房地产信托融资是指通过信托公司发行房地产信托计划产品为开发商项目开发筹集资金。 实线表明合同关系及签约顺序，虚线表明资金来源及走向。 目前房地产信托计划产品投资者收益在7%-11%之间，开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间。 这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外，还包括需要支付给信托公司的财务顾问费，以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用，如需要支付给承销商的承销费用，需要支付给评估机构的评估费用