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冷暖几何——房地产上市公司资金现状调查2008-07-29 上海证券报 自2006 年末实施一系列宏观调控政策以来，国家从计划、规划、土地、建设等一系列环节加强了对房地产市场的调控力度，国内房地产市场也从此前的疯狂转为观望。而就在房产商回款压力逐渐加大的同时，货币从紧的调控政策更加剧了外界对房地产公司资金链的担忧。作为房地产行业的“优等生”，房地产上市公司的资金状况又是怎样一番景象呢？ 　　⊙本报记者??徐锐 　　融资现状一：收紧的银行贷款 　　“前两年，各家银行为了完成手中的贷款份额都是主动上门来找我们房地产公司，那时候是我们挑银行。可到了今年，即使房地产公司天天去银行排着守着，最终能获得贷款的公司还是‘凤毛麟角’。”在一家上市房地产公司融资部工作的张亮（化名）如此介绍当下的贷款行情。 　　的确，楼市的观望气氛在加大房产商回款压力的同时，央行的信贷紧缩政策更是加剧了外界对房地产公司资金链的担忧，部分“融资无门”中小地产商为了生存更是被迫涌向“民间借贷”。 　　“作为房产公司资金的主要来源之一，银行贷款政策的从紧的确对公司融资有些影响，但影响并不大。”张亮表示，信贷从紧政策使得商业银行均加大了对开发贷款的审核力度，并按照拟贷款房地产企业的公司规模、财务状况、拿地状况进行层层筛选，最终确定放款对象。而上市房企无论在实力规模还是财务状况方面大多好于非上市企业，因此尽管审核门槛提高了，但大多数上市房企还是可以获得贷款。 　　记者此后对多家上市房企的采访中也得到了类似的回答。 　　“公司和有些银行已经是多年的合作关系，上市公司信用良好，因此在获得贷款方面不存在大问题。”即使因销量低迷导致业绩下滑，但粤宏远A董秘办人士依旧强调公司在银行贷款上不存在问题。由于市场销量低迷的原因，粤宏远A此前曾预告今年上半年净利润将较去年同期下降50%至100%。 　　“明天我还要去跑趟银行。”张亮对记者称。而据记者了解，张亮所在的房地产公司今年已获得了3笔银行贷款。 　　在业内人士看来，上市房企普遍具有的信用优势以及与银行多年的合作关系或是其与中小房地产公司在贷款获取上的最大区别。 　　浙江省银监局调研报告显示，一季度浙江省全部贷款增量1448亿元，同比少增318亿元。其中小企业授信户数比年初减少11664户，小企业贷款余额比年初增加50亿元，。若按小企业贷款增量不低于同期全部贷款发放的进度估算，一季度小企业贷款应增200亿元，实际同比少增150亿元。如此现状则令众多中小企业只能转向民间借贷。上述报告称，在目前浙江温州的企业营运资金构成中，自有资金、银行贷款、民间融资的比例，已经从2006年的60:24:16，转变为目前的54:18:28。?? 　　“我们银行在今年3月就已经基本停止相关开发贷款了。”一家商业银行负责中小企业贷款的人士向记者表示。 　　另据媒体报道，部分银行目前针对房地产开发企业的信贷标准已提升至：申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万元、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万元，这以标准比一季度的标准要高40%左右。 　　“我感觉几乎每个房地产上市公司都能达到这个标准。”兴业证券房地产行业分析师王嘉称。不难看出，与实力规模相对较大的上市房企相比，“拦在融资门外”的多是中小房产商的身影。 　　“蛋糕虽然变小了，但最终能吃到的人其实也变少了。”有房地产业内人士如此评论当前的信贷行情。 　　“事实上，我们公司目前在银行贷款上也格外小心，前几天有个房地产公司就因为拿了两块地而没获得银行方面的贷款。在当前情况下，银行更关注企业的现金流状况，以此降低信贷风险。”张亮称。 　　融资现状二：热销的委托贷款 　　在楼市成交低迷、货币政策收紧的大背景下，委托贷款业务今年上半年在房地产上市公司中突然变得“热销”起来。 　　今年以来，上市公司发布进行委托贷款或接受委托贷款的公告不断增多，据统计数据显示，上半年上市公司发布委托贷款公告多达30余次，涉及金额近50亿元，而房地产公司更是“绝对主力”。 　　据专业人士介绍，委托贷款广泛运用于现金池和第三方委托贷款之中，其中现金池业务主要是在一家大型企业集团内部进行的资金借贷，而此项业务可能产生的风险较小，但应用于第三方委托贷款的委托贷款业务就有可能出现借贷风险。 　　记者注意到，正是少数房地产公司为第三方委托贷款所支付的高利率引起了外界对其资金链现状的担忧。据悉，香溢融通此前曾将自有资金1亿元，委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，委托贷款期限一年，委托贷款年利率高达18%。 　　“为了得到贷款而承受高利率，肯定是公司得不到银行贷款而所做的无奈之举。”一家知名券商房地产业分析师如此评价道。 　　但在上市公司眼中，其对委托贷款则有另一