富阳南通市如东银河湾项目前期商业沟通案讲述.ppt

4、5、6号楼以数码为主题。 一层 数码配件 数码配件 电脑整装 品牌专卖 二层 品牌专卖 电脑整装 数码配件 全国成功商业案例 4、5、6号楼以婚庆街为主题的设想。 婚庆街 定位方案三： 一层 床上用品专卖、旅行社等 金银珠宝店 结婚喜宴用品一条街 婚纱影楼 二层 婚纱影楼 主题咖啡吧 婚姻登记 数码相片制作、纸艺吧等特色店 我司对本定位可行性研究：  婚恋产业正催生着传统配套行业的快速发展，包括房产、家居、汽车、保险理财等，婚庆经济的规模增长正吸引着社会各界特别是众商家的关注，我们相信婚庆主题的定位正是顺应了这一流行的趋势！ 1  婚庆街的诞生将改变现在如东婚庆行业的分散布局，利用其地理、人流和配套优势，使入驻商家呈现出产业链上下游企业联动发展的良好势头，使其迅速成为婚庆消费的主基地，从而形成婚庆服务的规模化，并实施统一的营销管理，实现共同发展！ 通过这一定位思路能引起政府的认可与大力支持，并且可以与政府协商将在此商业街内设立婚育登记服务中心，如此一来必将成为江苏省内首个进驻商业街的政府机构，作为婚庆一条街的配套，为办喜事的新人们从源头开始提供一站式的服务。 2 3 小结： 以上几种定位方案都具备一定的可行性，但具体的经营定位还需要经过缜密细致的市场调研才能得出，并且一旦确定则必须要通过招商及销售策略来落实到执行层面。总之，本项目在定位上既要避免正面竞争、走差异化路线，又要充分利用好现有的成熟商业环境，提高项目的整体招商可行性，使项目具备良好的持续经营能力。 业态示意图 总结： 商铺销售最困难的莫过于4、5、6号楼的底商部分，现在我们结合4、5、6号楼的商业位置及结构来看，必须删选与周边商业绝对的差异化业态配比，我司建议的2套方案主要考虑到业态集中，扎堆经营，并且此类业态经营者对物业的要求不会太高，只要形成一定规模，必定会为如东市区增添新的市场氛围。无论是招商还是销售，只要得到了市场及消费者的认可，后续的商铺价值自然体现，也就不必再为商铺的销售犯愁了。 商业产品的建议 三、 根据商铺整体规划及结构来看，我司有以下几个建议： 1、部分主力商家的商业部分应该持有，以此来带动散铺的销售。 2、部分散铺由于基于住宅楼底座，导致商铺内剪力墙众多，这样必定影响到商业的招商及销售工作，建议做转换层或者将商铺重新切割。 3、在4、5、6号楼底商加大室外休息座椅及装饰小品。使得人流导入后能在里面逗留的时间更长。 4、从之前盛世华城的商铺销售结果可以看出，一味的追求商铺的一锤子买卖是行不通的，最终只会让商铺成为开发商手上一块烫手的山芋。因此必须要先招商后销售或者是招商销售同时进行，先招主力店再售散铺，而主力店的大小与数量应结合项目的体量大小来决定。 商业租售策略 四、 整体策略 大的主力店作为市场的引导作用，不建议销售，待市场成熟后再带租约销售。 先招商，后销售； 部分采用返租销售的模式进行； 返租销售部分以4、5、6号楼为主 返租销售的目的是确保我方的商业定位能有序进行，通过主题逐渐成型，客户认可度的提高，会有越来越多的经营者按照我们的商业格局开始投资自购自营，真正形成招商与销售的良性互动。 总结之前案例的经验并结合自身产品特性： 最佳时机策略 借势出击策略 招商在前销售在后 销售顺序的把握 先启动住宅销售并去化到70%以后； 借势：商业包装、项目住宅旺销势头； 主力店招商先行、散铺销售在后； 1、2号楼先销售，4、5、6号楼后行； 商业销售时机： 招商带旺销售 招商造势，销售顺势。 养铺提升价值 培育氛围，提升价值。 招商挖掘买家 以租转售，投资无忧。 特色定位吸客 定位取胜，独辟蹊径。 总结： 商业推广节点安排 五、 第一阶段 （2013年11月） 第二阶段 （2014年1月） 第四阶段 （2014年10月） 第三阶段 （2014年6月） 商业形象出台，加大商业主题宣传 引起市场关注 1、2号楼 商铺开盘 4、5、6号楼商铺开盘 4、5、6号楼商铺招商启动 第五阶段 （2015年4月） 尾盘销售 商业销售时间点推进 住宅销售至70%以上之后进入商业销售阶段（2013年底） 住宅开盘 （2013年4月） 主力店招商、主题宣传、商业形象包装 （2013年1月） 我们的沟通才刚刚开始…… 如果住宅地产像娶媳妇，商业地产则像养孩子。断想：住宅产品盖完就可以变现，市场风险小，就像迎娶个媳妇进门，她马上可以为你做饭、洗衣、生孩子，而商业地产则就像养个孩子，未来走向还有不确定性，可能是个孝子，也可能是个逆子，可能是个天才，也可能是个庸才。