中国信托评论说课.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 在介绍完适合银行间市场发行的廉租房REIT后，我们将对REIT的关注回归到REIT基本模式上来。 两种模式： 第二种就是我们刚刚介绍的银行间REIT的产品方案，那下面我们继续介绍第一种模式，这种模式下的REIT更多的在交易所市场进行发行交易。 这个模式的典型结构正如这个图表展示的，REIT将从投资者那里募集的资金投资在于房地产物业，委托外部专业机构进行基金管理，由受托人承担受托责任并负责对管理人进行监督，同时由专业的物业管理公司负责资产的维护和提升管理； 在此模式下，重点需要介绍三类主体： 2.受托人，承担受托责任，在各国不同产品方案下，职责内容不同，但也都要负责对官人进行监督 以未来收益为基础进行融资，是一种长期的直接融资产品。 一旦发行上市，这种产品将会有包括中小投资者在内的更多投资者的参与。 * * 2-2 MBS 6、用主信托结构克服简单过手偿付的缺陷 信贷资产证券化创新的适应性 信贷证券化资产池的现金流在存续期内持续减少，单宗信托难以长期维系资产支持证券的存续。“主信托结构”恰恰可以使发起人不断注入新的资产，发行人籍此发行新的系列证券，使资产池的未清偿余额保持在一个合理的水平上，将“短期应收款”组合成“长期应收款”，避免一期证券很快消亡而不得不再申请发行另一期。 审批繁琐、品种单一、投资者范围狭窄是我国证券化产品交投惨淡、市场关注度低、发起人兴趣索然的主要原因之一。采用“转付型偿付结构”对信贷资产证券化进行结构创新，发行不同期限、价格和利率的证券，满足不同风险收益偏好的投资者的需求，势必提高信贷资产证券化的生命力。 1、要素 法律依据–中国证监会颁布的《证券公司客户资产管理业务试行办法》 监管部门–中国证监会。所有专项资产管理计划的方案需提交证监会经其评估、审核并获得批准后，资产支持受益凭证方可发行与流通； 合格的发起人–并无限制性规定； 合格资产的范围–虽有一些指导性意见，但并未明确规定，需通过证监会的审核与批准； 可操作的交易结构–以发起人和计划管理人之间建立的委托关系为基础； 合格的计划管理人–获得证监会创新试点资格、代表相关专项资产管理计划受益凭证持有人向发起机构收购 “基础资产”的证券公司； 表外处理–尚难以实现，原因是存在未解决的法律、税务、会计和结构性问题； 交易平台–上海和深圳的证券交易所的大宗交易柜台； 登记机构–中国证券登记结算有限责任公司； 信息披露–只向计划有关的投资者提供，尚未被批准通过任何大众媒体面向公众披露； 合格投资者–范围尚无限定，但银行和保险公司未获准投资资产支持受益凭证。 2-3 ABS 2-3 ABS 2、概述及交易结构 资产支持受益专项资产管理是目前国内开展不动产和企业应收帐款等非金融企业资产证券化所采用的交易模式。 3、基础资产 中国证监会鼓励证券公司对五类基础资产进行证券化： 第一，水电气资产； 第二，路桥收费和公共基础设施； 第三，市政工程，特别是正在回款期的BT 项目； 第四，企业大型设备租赁、具有大额应收账款的企业、金融资产租赁等； 第五，商业物业的租赁，但没有或很少有合同的酒店和高档公寓除外。 2-3 ABS 4、资产支持证券（ABS）的检讨 资产支持证券形式上虽然是以企业特定资产作为基础或者担保，但其其用来设定担保的资产并未与企业固有资产分离，企业仍然必须以其全部资产作为责任财产。基础资产并未与企业固有资产实现破产隔离。 资产收益权（租金收取权、股权收益权）无法对抗善意第三人。因此，我们的结论是，以工业厂房、写字楼、商场租金收益为基础资产的REITs，如果不进行以资产过户为代表的真实销售，或信托登记，就无法实现与原始权益人风险隔离。 2-3 ABS 三、REITs的国际发展与中国图景 3-1国际REIT市场发展 3-2国内REIT试点工作推进情况 3-3银行间产品 3-4交易所产品 * 1 、 REIT产品的模式及结构 由于各国法律、市场环境不同，REIT产品运作模式也各具特色。典型的运作模式有两种： 作为法人实体的特殊目的载体（公司或信托）向投资者发行股票或者受益凭证，将所募集资金集中投资于收益性房地产物业及与房地产相关的其他资产，并将绝大部分投资收益向投资者分配； 企业（或委托人）将其拥有的部分或全部房地产物业设立信托，并通过发行信托受益凭证将信托受益权转售给投资者，信托受托人按照信托合同约定将未来经营