欧华大厦发展营销报告(终版).docVIP

第一篇 战略篇 1.运作思路选择 思路一：项目开发建设成本支出PK短租租金收益 思路二：项目开发建设成本支出PK使用权销售收益+未销售部分短租租金收益 思路三：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益 思路四：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益 思路五：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+利润部分投资收益 思路六：项目开发建设成本支出PK短租租金收益+项目贷款投资收益 思路七：项目开发建设成本支出PK使用权销售收益+未销售部分短租租金收益+项目贷款投资收益 思路八：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益+项目贷款投资收益 思路九：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+项目贷款投资收益 思路十：项目开发建设成本支出PK全部使用权销售收益+利润部分投资收+项目贷款投资收益 目标与保守价值： 项目开发首要目标为收回开发成本与费用，即达到平衡点确定物业必须部分销售 为了更好销售，必须给投资客一定的保证确定返租政策 利润收益投资价值与贷款投资收益，本着保守原则确定不考虑该部分收益 项目良性发展建议 思路三：项目开发建设成本支出+项目返租支出PK使用权销售收益+销售部分租金收益+未销售部分租金收益 2.主要结点控制（工程线根据发展商初步提供的数据为基础，若在开发过程中有所改变，其他线条相应变化） 年份 2009年 2010年 2011年 月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 工程 线 开工 结顶 交付 开业 销售 线 形象导入期 蓄客期 （内部认购） 开盘 销售末期 招商 线 核心店 （主力店） 意向 核心店 （主力店） 确定 蓄客期 （20%） 全面期 （80%） 扫尾期 （85%） 推广线 物料准备 渠道筛选 产品强势推广 促销推广 招商准备 招商信息发布 媒体集中投放 缩减 费用 SP活动 选择性 冠名、赞助 春节活动 推荐会 招商大会 异地招商会 时装秀 客户联谊会 3.营销思路导图 4.诉求价值整理 区位 位于杭州九堡镇：未来杭州城市东大门；杭州交通中心；城东居住中心；杭州专业市场集群地 城市主干道德胜路和次主干道胜稼路交叉口 距离杭州客运中心（未来杭州交通枢纽，汽车东站即将迁入）100米 与中国四季青服装交易中心（杭州未来服装专业市场龙头老大）仅一街之隔 距离九堡未来的居住中心（杭州最大的经济适用房居住小区，红苹果、柏林公寓等众多商品房）约1公里 市场设计 中国四季青服装交易中心单体最大的服装市场 特有的下沉式广场，更好的购物体验场所 主通道3.0米（目前是2.4米，建议改成3.0米），得铺率50% 独有的扶梯、观光电梯、货梯、联廊设计，完美的动线优化，不留死角 大幅广告位、仓储物流、停车场等配套服务 定位规划 集商贸、办公、住宿、餐饮、娱乐为一体的现代化服装交易市场 商场式服饰交易平台 主题性女装市场 集合欧美、日韩、京派、温派、杭派等各地女装派别 服装批发、品牌展示、商务洽谈、仓储物流等功能 中国四季青服装交易中心档次最高的女装市场 物业管理公司统一物业管理，保障后续经营； 政策优惠 20平方米铺位—只需6万 10年返80%，零风险，稳收30年租金 年投资回报率8% 租4年送半年 稀缺性 九堡地区唯一的超大体量销售市场（中国四季青服装交易中心只租不售、新客站商业城出售小部分面积） 九堡服装市场群压轴大戏 ◆卖点是价值的体现，但在销售、招商不同的阶段进行推广时，需对卖点进行组合，并合理演绎，方能形成冲击力。 5.核心价值推广 核心价值是 “人无我有，人有我优”的最能体现本项目差异性的概念，是与周边市场进行有效区分的概念，也是推广的主题。 核心价值推广模式：核心价值挖掘—核心价值塑造—核心价值传播 核心价值挖掘 本项目与中国四季青服装交易中心、新客站商业城主要区分点在以下四个方面： 单建筑体体量最大 市场核心店 超越型 精细化 核心价值塑造 塑造是指对核心价值内容进行更高层次的塑造和包装，并迎合客户，也就是用简短词语阐述本项目与周边市场最不同的特性： 杭州首席 精品女装市场 杭州首座将核心主力店引入专业市场中的专业