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物业综合管理 本章重点： 物业环境管理 物业安全管理 第一节 物业综合管理概述 一、物业综合管理的含义 二、物业综合管理的特点 一、物业综合管理的含义 物业综合管理是指除物业本身管理外，对业主和使用者的工作、生活的正常秩序和环境进行系统全面的管理和服务活动，包括物业的环境管理和物业的安全管理。 搞好物业综合管理能够提高业主和使用者的环境质量，保障其生产生活的安宁和生命财产的安全，是物业管理不可缺少的组成部分。 二、物业综合管理的特点 统筹协调性。 开放性强、管理难度高。 专业性强。 服务性强。 第二节 物业环境管理 物业环境管理的含义 物业环境管理的原则 物业环境管理的内容 一、物业环境管理的含义 物业环境是指某宗物业，如：居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内对业主和使用人的生活、生产和学习造成影响的各种外部情况和条件的总和。 物业环境是城市环境的重要组成部分，包括内部环境和外部环境两个方面。 一、物业环境管理的含义 物业内部环境主要因素包括 物业标准。主要有面积标准和质量标准。 隔声。 隔热与保温。 光照。 通风。 室内小气候温度。 一、物业环境管理的含义 物业外部环境主要因素包括 居住密度。 公共建筑。 市政公共设施。 绿化。 庭院和各类活动场所。 空气环境。 声音环境和视觉环境。 邻里和社会环境。 一、物业环境管理的含义 物业环境管理是指物业管理公司所实施的防止和控制物业环境状况不良变化，创造舒适、优美、清洁和文明物业环境的一系列活动的总称。 物业管理公司通过履行物业管理合同，采取制度建设、监督实施和宣传教育等方式，为业主和使用人提供物业环境管理服务，以维护和改善物业环境。 二、物业环境管理的原则 以防为主，防治结合。 专业管理与群众参与相结合。 环境保护与资源利用相结合。 加强宣传教育工作。 破坏环境者承担相应责任。 三、物业环境管理的内容 物业环境管理的内容主要是环境保护管理、清洁卫生管理和环境绿化管理。 环境保护管理对物业管理公司来说，需要多个部门的通力合作，主要是保安部、保洁部、工程部和绿化部。 清洁卫生管理和环境绿化管理则分别由物业管理公司的保洁部和绿化部负责。 环境保护管理 物业环境保护管理主要是防治环境污染。 环境污染的防治是以预防为主，治理为辅。 环境污染，按污染物的形态，可分为废气、废水、固体废物、有毒化学品、放射性物质、噪声等。 污染防治，其实质就是控制人类活动向环境排放污染物的种类、数量和浓度。 （1）大气污染的防治 大气污染物的主要来源： 直接以煤炭作为能源燃烧，导致烟尘、二氧化硫或二氧化碳的过量排放； 燃油机动车的尾气排放；建筑施工扬尘； 不当燃烧垃圾、沥青等； 物业辖区内工业的含有有毒物质的废气和粉尘的排放。 （1）大气污染的防治 大气污染的防治措施： 改变能源结构。 硬化地面与绿化。 限制车辆驶入。 禁止在物业辖区内焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、落叶、绿化修剪物等会产生有毒有害气体和烟尘的物质。 （2）水体污染防治 水体污染物的主要来源： 人类的活动使大量污染物质直接或间接排入水体，使水体的物理化学性质及生物群落发生变化，从而降低了水体的使用价值； 水体中的生物群落在某些条件影响下，大量孳生有害微生物，成为危害人体健康的疾病源。 （2）水体污染防治 水体污染防治措施： 加强污水排放的控制，加强对水体与污染源的巡回监测，控制随意排污和超标排污； 加强对已排放污水的处理，可通过物理处理法、化学处理法、物理化学法、生物处理法对已排放的污水进行处理，使之达到排放标准和不同的利用要求； 加强生活饮用水二次供水的卫生管理 （3）固体废弃物污染的主要防治措施： 定点定时地倾倒生活垃圾。 设施配套。比如垃圾箱在数量上要和垃圾的产出量相适应，有密封、防蝇、防污水外流等设施。 分类收集，逐步实现废弃物的无害化、减量化、资源化。 （4）噪声污染的防治。 根据我国《城市区域环境噪声标准》规定： 一般居住区和文教区的白天噪声要求低于50分贝，夜间低于40分贝； 一般商业与居民混合区的白天噪声要求低于55分贝，夜间低于45分贝； 商业中心区的白天噪声要求低于60分贝，夜间低于50分贝； 工业集中区的白天噪声要求低于65贝，夜间低于55分贝。 （4）噪声污染的防治。 噪声污染的主要来源： 车辆交通噪声； 建筑施工噪声，包括辖区外的建筑工地以及辖区内装修工地发出的噪声； 社会生活噪声包括商业设施噪声、教育设施噪声以及用户活动的噪声等。 （4）噪声污染的防治。 噪声污染的主要防治措施： 禁止在住宅区文教区和其他特殊地区设立产生噪声污染的生产经营项目；禁止在夜间规定不得作业时间内进行施工作业； 禁止机动车在禁止鸣喇叭的区域鸣喇叭，控制机动车进入辖区和控制车速； 控制辖区内文化娱乐活