牡丹江市场调研简报.docVIP

牡 丹 江 市 场 调 研 报 告 2011年7月6日 目 录 一、地理位置 2 二、城市概况 4 三、宏观经济 10 四、房地产市场状况 14 五、产品结构、部分楼盘简析 20 六、区域分析 36 七、竞争分析 37 八、目前牡丹江市房地产政策 37 九、综述 38 十、写字楼市场状况 40 十一、牡丹江市地热资源 42 一、地理位置 牡丹江位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝合围的“金三角”腹地，东至俄罗斯远东、南与吉林省延边自治州接壤、西与哈尔滨市相邻，地处长白山北部。 二、城市概况 全市总面积4.06万平方公里，其中市区面积2456平方公里，建成区面积72.79平方公里。总人口285万，市区人口94.2万。（一）行政区域划分 牡丹江市现有4个市辖区：爱民区、东安区、阳明区、西安区，江南新区目前正在规划中。 牡丹江市行政区域划分表 行政区 面积 （平方公里） 人口（万） 简介 东安区 334 18.5 位于牡丹江市东南部，老城区，政治、文化、金融、商贸中心区，农业为基础、工业为支撑、商贸为主体的经济发展格局。 爱民区 389 27 位于牡丹江城区西北部，是牡丹江市城区人口最多的市辖区。朝鲜、满、回族等少数民族人口约占5．5%。 阳明区 1338 25 商贸物流中心区、全市高科技信息产业聚集区，区政府将招商引资工作纳入目标管理，围绕旧城区改造，强化房地产开发。 西安区 325 21 位于牡丹江城区西南部，政治、文化、商贸中心，朝鲜、满族等少数民族人口约占13%。 江南新区 规划中 位于牡丹江南岸，分为行政办公中心区、商业金融中心区、工业园区、高尚居住区和旅游休闲度假区，以牡丹江为纽带、“一江居中、两岸同兴”的城市格局，建设具有北方寒地特色山水园林城市。 （二）市政设施 牡丹江城市绿化、道路交通、供水排水、供热供气、电力通信等配套设施齐全。市区园林绿化覆盖面积 2770 公顷，绿地率 45% 。市区道路长度 744 公里，面积 807 万平方米，人均 10.3 平方米。位于市区东南7公里处的牡丹江机场为国家4C级机场。 （三）产业结构 ? 牡丹江市工业目前已经形成了造纸、电力、煤化工、石油化工、制药、汽车配套、木材加工等支柱产业。工业是牡丹江国民经济的主体和财政税收的主要来源，全部工业增加值占全市地区生产总值的40%左右，工业企业创造的税收占市级财政收入的70%左右。牡丹江的第三产业迅猛发展。全市拥有夏威夷国际大酒店、金鼎国际大酒店等星级宾馆 46 家，大商集团、新玛特、波斯特、家乐福等大型商场 70余家。 三、宏观经济 近年来，牡丹江经济稳步增长，2010年全市实现地区生产总值781亿元，比上年增长18.5%。 （一）地区生产总值 2006—2010年GDP增长表（单位：亿元） 2006—2010年GDP增长率（%） 2006—2010年牡丹江市GDP及其增长率都呈逐年上升的态势。 （二）产业结构 其中各产业结构在地区生产总值中都占有不同的比例，以2009年和2010年统计数据为例： 由上图可以看出房地产所在的第三产业，在整个GDP中占有相当大的比重。 （三）人均可支配收入及消费价格指数 随着社会的发展，牡丹江市人民生活水平不断提高，人均可支配收入也逐年上涨。 2006年—2010年人均可支配收入增长表 牡丹江市统计局数据显示2010年有关经济数据为： 年份 人均GDP（元） 增长率 人均可支配收入（元） 增长率 实际增长率 消费性支出 增长率 实际增长率 失业率 2010年 28115 18.5% 12806 9.8% 6.2% 10672 9.0% 5.4% 3.6% 注：实际增长率为剔除物价因素后的增长率。 牡丹江市2008—2010年居民消费价格指数 年份 上涨类 涨幅 下降类 降幅 2008年 食品类 12.4% 衣着类 8.0% 烟酒及用品类 5.8% 家庭设备用品及维修服务 1.9% 娱乐教育、文化 1.3% 交通通讯类 5.1% 居住类 2.5% 医疗保健、个人用品 4.3% 2009年 食品类 1.5% 衣着类 1.9% 烟酒及用品类 2.1% 交通通讯类 0.9% 家庭设备及用品 0.2% 娱乐教育文化用品类 0.7% 医疗保健、个人用品类 1.3% 居住类 4.1% 2010年 食品类 9.2% 衣着类 0.5% 居住类 3.9% 文教娱乐用品及服务类 0.6% 烟酒及用品类 3.7% 交通通信类 1.1% 医疗保健类 0.5% 家庭用品及服务类 1.8% （四）金融机构及居民储蓄存款 截止2010年底，全市金融机构各项存款余额为817.5亿元，比年初增加84.1亿元；金融机构各项贷款余额为313.1