天地湾车位、商业、公寓、车位、储藏室销售思路及定价--2014-4-24研究报告.pptxVIP

商业/公寓/车位/储藏室 销售思路及定价报告;宏观市场分析; ;银行;市场现象：近期，随着杭州楼盘的降价风波蔓延，部分一线城市如北京、上海、深圳等部分楼盘也相继降价。部分楼盘的降价引起市场的连锁反应，客户观望情绪加重。;易居观点：郑州房地产市场表现平淡，楼市涨幅趋缓一是因为银行钱紧现象没有得到根本好转，房贷政策的持续收紧、首套房贷款利率上浮等政策间接削弱了购房者的支付能力；二是其他城市楼市的降价影响了购房者的信心；三是各房企在3月还在对企业全年策略进行调整，并未开始集中供应。 ; 2014年全国整体房地产市场形势不容乐观，行政调控政策虽没有进一步收紧趋势，但金融政策收紧，导致整个行业不景气，市场信心下降；从郑州市场表现来看，虽然整体房地产市场形势没有较大波动，但市场成交量、价涨幅均有所放缓，整体市场形势谨慎乐观。;商业定价思路;商业市场分析;2010-2014年，郑州市商业存量持续走高，截止2014年3月，商业存量将近315万㎡，商业市场受高库存影响，去化压力较大！;政策解读： 禁止在快速路及“八纵八横”城市景观道上建设单层＞5000㎡，总建面＞1.5万㎡的大型商业，并鼓励建设办公产品； 快速路和主干道口禁止建5万㎡的大型商业，次干道禁建2万㎡的商业； 住宅禁建临街底商。;由3月各区域商业成交情况可以看出：金水区、郑东新区、二七区等商业成熟区域，量价呈正比；反之其它商业氛围匮乏的区域量价关系则呈反比呈现，可见区域的成熟度为商业客户首要关注因素。;商业客户更关注人口密度高，商业氛围浓，投资回报高的项目。本项目处于次商圈与边缘商圈之间，区域未来预期较高!;商业销售思路;货源盘点;销售思路;二期、三期商业可售共计73套，采用线下认筹，集中开盘的形式进行商业的销售。;商业定价思路;从地段，面积、商业形态三个维度来分析：项目处于次商圈和边缘商圈之间；面积控制合理，40-100 ㎡占到70%；以一层稀缺底商为主。本项目区域未来升值潜力较大，商业产品素质高。;通过选取与本项目相似度较高的样本为定价提供依据，以地段、面积、商业形态为主要维度，以交房时间、人/车流量、交通等因素为辅助维度来分析：;样本分析;经比较得出本案静态市场均价为 27480元/㎡;区位; 根据市场情况、项目周边已开业商业租金综合考虑，并进行加权计算，得出项目商业的静态市场价格为29117元/㎡。;价格实现三;110*5*（1+3%） =2042元/㎡;水平系数;1;二、三期商业对比;价格汇总;付款方式;公寓定价思路;公寓市场分析;市场表现-差价;公寓销售思路;货源盘点;销售思路;三期公寓总可售3343 ㎡ ，采用集中认筹，集中开盘的形式进行公寓的销售。;公寓定价思路;从项目地段、配套、交通三个维度进行分析：地段升值潜力大；学校资源和商业资源对公寓有一定的支撑；项目交通便利（地铁2号线站口），可达性强。;参考标准;样本分析;通过竞品市场比较测算，项目公寓产品的静态均价为8213元/㎡。;通过对项目商业产品的价格修正，得出项目公寓产品的入市均价为8800元/㎡。;水平系数;水平系数;水平价差;垂直价差;项目公寓可售共计142套，团购套数79套，面积3898 ㎡ ，金额2535万元；易居可售套数63套，面积为3343㎡，销售金额为2945元。;货源;车位定价思路;车位销售思路;货源盘点;销售思路;季度目标;车位定价思路;样本分析标准;标准车位样本分析; 通过参考项目比较测算，项目标准车位的静态均价为11.9万元/个。;项目;P=4.65/7.35*11*10%+4.65/5.86*6*90%=4.9万元/个;对二期844户业主进行回访，共及得到610份有效问卷； 有购买需求的占到50%，标准车位需求较高占比72%，机械车位需求仅占28%； 其中机械车位的心理价位5万/个，标准车位心理价位12万/个。;根据项目竞品市场比较得出项目机械车位的静态市场价格为5万元 /个，标准车位的均价为12万元/个。;车位价格汇总;逾期交房补差测算;储藏室定价思路;储藏室销售思路;（备注：以下面积均为工程提供的套内面积）;销售思路;季度目标;储藏室定价思路;样本分析标准;样本分析;评估因素;;项目储藏室可售共计501套，表总价为1116万元。;销售汇总;商业;车位;thanks