房地产金融学预案.ppt

房 地 产 金 融 学 浙 江 大 学 经 济 学 院 浙江大学房地产投资研究所 蔡 庆 兵 2009.7.18 caiqingbing@ 第一章 房地产业发展及融资依赖 第二章 房地产金融机构与金融政策 ????????????????????????????? ? 第三章 商业银行房地产信贷管理 ????????????????????????? ? 第四章 房地产信托与资产证券化 ????????????????????????????? ?? ? 第五章 房地产典当与房地产保险?????????????????????????????? ? 第六章 次贷危机与金融安全问题 第一章 房地产业发展及融资依赖 土地-地产 房屋（建筑物）-房产 房地产 房地产业 一、 房地产与房地产业 房地产又称不动产（REAL ESTATE）、物业（PROPERTY） 物质形态： 土地+建筑物+其他附着物 1、地产：指土地财产（含水面、海域）及其上下一定的空间权  利，包括地下的各种基础设施、地面道路等 土地基本制度 :国家所有与集体所有 我国的土地集体所有实质上还是国家所有(姚洋,2000) 国有土地、集体土地（农用地）、未利用土地 集体建设用地——无偿无限期禁止流转 国有划拨土地——无偿无限期有条件地流转 国有出让土地——有偿有限期可流转 土地用途（土地用途管制） 最长出让年限 住宅用地 70 商业用地 40 工业用地 50 综合用地 50 其他用地 50 土地出让时的规划管制(容积率,建筑密度,建筑高度,红线后退,绿地率) 2、房产：指建筑在土地上的各种房屋财产 包括厂房、仓库和商业服务、办公用房等 ①国有房产 ②集体房产 ③外资房产 ④私有房产 (体现在产权证的编号上) ①住宅（简易房、公寓、花园洋房、别墅） ②商业用房 ③工业用房 ④写字楼 房改房 廉租房 经济租用房 经济适用房（解困房、微利房、安居房） 联建房 祖传私房 市场价商品房（普通商品住宅与非普通商品住宅） 小产权房 建筑物的地下部分（地下室）与地上部分（裙楼、塔楼） 供房体系的基本思路 高收入家庭——市场价商品房——土地批租——开发商建设 中等收入家庭——经济适用房——土地划拨——政府建造（开发商） 低收入家庭——廉租房——土地划拨——政府建造（开发商） 3、房地产  物质形态上： 除绿化、广场、交通等特殊用地以 外，房与地，房产与地产总是结合 在一起的   价值形态上： 地价隐含在房价中 4、房地产业 I圈内是与房地产核心市场关系最密切的房地产交易产权，以及提供权属确定重要面积依据的测绘。这块由于直接关系到房地产核心市场的稳定，目前市场化程度比较低。 II圈内房地产开发交易的外围服务，市场化程度已经比较高，也是存在问题比较多的部分。 III圈主要是房地产开发以后的产业链的后向延伸，包括物业管理、安全鉴定、白蚁防止等，由于安全鉴定与白蚁防止关系人民生命财产安全的根本利益，目前控制在地方政府直接管理下。物业管理进入市场化进程时间比较早，国内乃至国际上先进的管理理念已经逐步实现嫁接。 二. 房地产业与宏观经济的关系 1.房地产业:产业链比较长,产业关联度大 2.对财政收入贡献大 3.房地产业发展得益于城市化的推进 新城区的开发（增量土地） ①农用地的转用（城市郊区的农业用地）； ②征用农地（农村用地——城市建设用地、农村集体所有制—国家所有制）； 农民宅基地、青苗补偿费、新菜地开垦基金、农