房地产经济学(下)预案.ppt

小小导读 已知土地租金，只要知道了贴现率，就能求出土地价格； 设一块土地的年租金为10万元，贴现率为10%，那么该快土地的售价为 （ ）万元。 习题 设某城市有一个符合M2-1模型假定的中心市场。城市有商业、轻工业和重工业三种用地模式，它们的营业、生产成本分别为5元/T、15元/T和20元/T，其运费为30元/T?KM、5元/T?KM和1元/T?KM。三种行业的收益水平均为25元/T。求：该市的土地使用模式。 城市增长 （3）现代城市增长的模式（4种支配市镇土地使用基本模式的因素：进入性（接近性）、运输、地形和起源与较大社区的其他要素相结合—以美国为例） 社区成长的影响——贴近性还是可接近性： 贴近性：来自于市镇的原始位置，现有建筑物的高额投资、中心城市的中心位置以及它对整个社区的贴近性代表了设定的、固定的和过去的； 可接近性：对中央核心的原始理由，交通运输变化对可接近性的影响，是对变化和未来而言的。 每个土地使用的决策都包括这两个因素的反复掂量和考虑：应把建筑物放在接近上一个建筑物的安全位置，还是应当沿着近年出现的运输线向远处开拓？ 综合城市： 社区的扩大需要多于一种的交通运输体系，现在多数社区都有线形运输和随机运输的结合，如地铁和汽车的结合。 进入楔形（或扇形）：霍默 霍伊特《美国城市的居民邻里的结构与增长》（1939），高价格的住宅首选在市镇的郊区，社区成长时，高价格住宅的增建刚好在现有高价格住宅的外边——形成了一个楔形。 霍伊特认为：市镇的零售商业区是追随着高价住宅区的，而且高价住宅区的楔形会维持很长时期。 城市增长的多核心模式 理查德 纳尔逊四种都市模式（1958）：商业中心大都市（商业城市）、中等大小城市（中心市镇）、乡村传统地区（乡村住宅）和郊外居住区（森林湖泊）。 巴洛的城市土地使用的方格大街体系（1972）：围绕着大城市的郊外地区的增长表现为大格子式的土地使用模式，主要的道路和交叉的道路上排列着用作商业和工业的位置，而围住的大街区和内部的街道则保留着供居住使用。 1、邻里——地块的价值基础 （1）邻里：是一个相对地有着相似的土地使用和价值的财产群体。邻里通常有相似特征的居住者：相似的收入水平、教育水平和地位；邻里是社区土地使用模式和个别地块价值的桥梁。 （２）邻里的位置与财产的价值：有3种因素决定财产的价值——“位置，位置，还是位置”（一句老话），强调房地产有个固定的位置，且个别房地产的价值不可逃避地决定于环绕它的特点或力量；位置，是一切地形、交通运输和对土地使用的其他影响的总和，它们形成一种特殊的邻里或核心的性质。 （3）邻里的边界：地理上的特点、某些种类的政治边界或现存的土地使用方式的国度；在位置开始改变的地方（有明确边界的如河流或高速路，有的无明确边界或各邻里在融合）。 2.2 邻里：土地使用和价值的群体 ２、邻里：变化的标志 （1）变化的力量： 物理的因素（时间和要素），包括气候—从常规的阴晴到突然的龙卷风或洪水—以及地震、滑坡、泥石流和地层的移动。 政治的因素（导致邻里从税收到教育范围的改变），包括政策、官员态度规划、卫生标准等。 社会因素（复杂和综合的、全国和地方的），包括生活形式、年龄、种族的影响和冲突等，社会冲突可能对邻里的稳定最具摧毁性。 经济因素（最重要的因素），结构渐趋老化的邻里逐渐过渡到较低收入的使用、邻里的位置将随着它们的经济稳定型而变化以及交通运输的影响（涉及居民的社会阶层和收入水平，交通运输的容量和公共运输等）。 （2）变化的形式： 状况：寿命是主要考虑的，状况变坏和修理积累的时候会提醒未来必定要发生更快的变化。 转移：所有者和居住者年龄的问题，年龄变化会导致房屋出售和财产转移（没有，平均年龄会逐渐老化）；年龄的增长包含有对邻里财产的使用、维护和需求的问题（被迫出售更多的财产，需要足够的未来需求）；居住地区的转移率会依据年龄、收入和居住着的就业性质而变化。 ２、邻里：变化的标志 （2）变化的形式： 利用的变化：财产使用上的变化会导致邻里的变化，首先在邻里的边缘上（用途的改变：弃毁住房用于办公和商店，或代替弃毁住房的幼儿园等）；许多可能的使用改变受到分区法令限制，并需要有使用准许、变动或重新分区。 一个新的变化——使用密度的提高，密度提高是从现有建筑物取得收入的一种办法；邻里性质的改变：更好，亦或更坏！ 变化的意义：改变是未来的信号—可以预见房地产价值的方向；邻里变化的共识，是转手、转变使用、增加密度以及增加或减少保养和维修。 3、邻里：年龄的变化 累进的衰退：没有照料和维修，建筑物将随时间老化和衰退，邻里也有一个从童年、成熟到衰亡的生命循环（童年—一个新邻里只有少数几幢新的建筑物，成年期—大多数土地被开发、新建设率减慢直至最后一块土地也被开发