房地产金融3预案.ppt

贷款风险分类标准最核心的内容，就是贷款归还的可能性，而决定贷款能否偿还，借款人的还款能力是最主要的因素。另外，在我国目前情况下，有些借款人明明有能力还款，却偏偏赖账不还，而银行又无法通过法律程序迅速地保全资产，因此还款意愿也影响着还款的可能性，但还款能力还是占主导地位的因素。 2．贷款分类各档次的含义 （1）正常类贷款是指借款人的财务状况无懈可击，没有任何理由怀疑贷款的本息偿还会发生任何问题。 （2）关注类贷款是指贷款的本息偿还仍然正常，但是发生了一些可能会影响贷款偿还的不利因素。如果这些因素继续下去，则可能会影响贷款的偿还。对这类贷款要给予关注，或对其进行监控，关注类贷款损失概率充其量不超过5%。逾期90天－180天的贷款，至少要划入关注类。 （3）次级类贷款是指借款人依靠其正常经营收入已经无法偿还贷款本息，而不得不通过重新融资或拆东墙补西墙的办法来归还贷款，贷款本息损失的概率在30%－50%。逾期在181天－360天的贷款，至少要被划分为次级类。 （4）可疑类贷款具备次级类贷款的所有症状，但是程度更加严重。一般来说损失概率在50%－75%之间。逾期在360天－720天的贷款，至少要被划分为可疑类贷款。 （5）损失类贷款指无论采取什么措施和履行什么程序，贷款都注定要损失，或者虽然能收回极少部分，但其价值已微乎其微，从银行的角度看，已没有意义将其作为银行的资产在账面上保留。这类贷款的损失概率基本上在95%－100%。逾期在720天以上的贷款，肯定被划入损失类。 3．贷款风险分类的方法 （1）审查贷款的基本状况 贷款的基本状况包括贷款的目的、还款来源、资产转换周期、还款纪录。 ①贷款的目的。贷款合同上最初的用途与贷款实际用途是否一致，是判断贷款是否正常的最基本的标志，因为贷款一旦被挪用，就意味着将产生更大的风险。比如，一笔短期贷款与用作一块土地的先期付款的贷款，贷款偿还可能性显然不一样。 ②还款来源。通常借款人的还款来源不外乎有现金流量、资产转换、资产销售、抵押品的清偿、重新筹资及担保人偿还等。由于这几种来源的稳定性和可变现性不同、成本费用不同，风险程度也就不同。 ③资产转换周期。资产转换周期是银行信贷资金由金融资本转化为实物资本，再由实物资本转化为金融资本的过程。资产转换周期的长短一般应该是银行确定贷款期限的主要依据。偿付来源的确认和判断也需要了解资产转换周期。 ④还款纪录。还款记录告诉我们，贷款是否在正常还本付息，是否经历过重组，本息逾期的时间，是否已挂账停息，以及应收未收利息积累额。通过还款纪录，一开始就能容易的判断这笔贷款是否有分类的必要。 （2）确定还款的可能性 在评估贷款归还的可能性时应考虑的主要因素按性质大体可归纳为财务、非财务、现金流量与信用支持四个方面。 ①财务分析。在贷款分类中，借款人的经营状况是影响其偿还可能性的根本因素，其财务状况的好坏是评估偿债能力的关键。借款人短期偿债能力可以通过流动比率、速动比率、现金比率等指标来衡量，长期偿债能力可通过资产负债比率、产权比率等指标来衡量 ②现金流量。还款能力的主要标志是借款人的现金流量是否充足。根据借款人的即期现金流量，与同期要偿还的对外债务进行比较，看当期的现金流量是否足以偿还到期的债务。 ③评估抵押品和担保。在对借款人的现金流量和财务分析之后，对借款人的第一还款来源和还款的能力有了清楚地认识。但是当借款人的财务状况出现恶化、借款人不按照贷款合同履行义务时，借款人的信用支持为贷款的偿还提供了第二还款来源。例如：银行以借款人或第三人的房地产作为抵押物发放贷款，在贷款债务履行期届满，贷款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款偿还贷款本金和利息。对不动产抵押品的评估应由专门的评估机构进行价值的评估，若估价过高，贷方贸然批准该笔贷款，在借方发生财务危机而违约时，贷方可能因持有价值不高的抵押品而遭受损失。 ④非财务因素。在对借款人的现金流量和财务状况进行分析的同时，还需要对影响借款人还款能力的各种非财务因素进行分析，一般可以从借款人的行业风险、经营风险、管理风险、自然及社会因素和银行信贷管理等几个方面，来发现非财务因素的存在并分析其影响程度，进而对贷款进行分类。 将上述定性和定量分析归纳汇总，综合分析各种影响因素，确定还款的可能性。根据还款可能性的分析，对应贷款风险分类的定义和各分类的特征，抓住每个类别的核心定义，最后确定分类的结果。 本章小结： 信用是受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品或服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系。信用包含了受信与授信两个方面。 房地产信用以房地产作为特定对象，产生于房地