第四章成本法研讨.ppt

* 第四章 成本法 房地产估价 思考与 练习题 本章 教学要求 本章主要 内容 【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解成本法的理论依据，熟悉成本法的概念、适用对象和条件、重新构建价格和建筑物折旧的内涵，掌握成本法估价的程序、基本公式、建筑物折旧的求取。 【教学重点及难点】成本法估价的程序、基本公式、建筑物折旧的求取。 【教学内容与时间】①成本法原理及步骤（4学时）；②应用举例（2学时） 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以适当的课堂和课下练习。 首页 第四章 成本法 第四章 成本法 第一节 成本法的基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 应用举例 首页 （1）成本法(cost approach)，又称成本法逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是指求取估价对象房地产在估价时点时的重新购建价格(重置价格或重建价格)，然后扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。 （2）成本法的实质是：对估价对象房地产的各部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。 采用成本法估价求得的价格，又称为积算价格。 （3）成本法所采用的“成本（cost）”的特定含义： 经济成本；估价时点时的价格；消费者的成本；客观成本 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 从卖方角度：是生产费用价值论从买方角度：是替代原理 目录 三、成本法的特点和适用范围 1、特点 2、适用范围 （1）在无市场依据或市场依据不充分，而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，首选成本法。 （2）采用成本法评估的价格是一种积算价格，对房地产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。 （3）成本法不仅是一种估价方法，又可作为投资者衡量投资效益、进行可靠性研究的依据。 （1）对于房地产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域，可用成本法。 （2）对于既无收益又很少发生交易的不动产，如政府办公楼、学校、医院、图书馆等公用或公益房地产，可用成本法。 （3）对于房地产抵押、企业合并及房地产投资、房地产保险及其它损害赔偿中抵押贷款、拆迁、保险中的不动产现值，不动产拍卖的“底价”可用成本法进行评估。 （4）适用于新开发土地估价，不适用于建设区域已开发的土地估价 。 （5）适用于工业用地价格评估，不适用于商业和住宅用地价格评估。 第一节 成本法的基本原理 四、成本法的基本公式 房地产估价规范中指出，成本法中的重置价格或重建价格，应该是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润（注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。因此，成本法的最基本公式为： 第一节 成本法的基本原理 积算价格=重新购建价格-建筑物的折旧 （1）新开发的土地 （2）新建房地产 （3）旧有房地产 根据不同估价对象又简化为三种情况： 新开发土地包括：填海造地、开山造地、农地整理、征收农地后进行“三通一平”等开发的土地，或在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为： 四、成本法的基本公式 （一）新开发土地的基本公式 （1）土地取得费用 （2）土地开发成本 （3）管理费用 （4）投资利息 （5）销售税费 （6）开发利润 （7）土地增值收益 新开发土地价格＝（土地取得费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益）×修正系数 土地价格修正 （1）个别因素修正 （2）土地使用权年期修正 （3）小区（开发区）可出让土地比率修正 （4）宗地生熟度修正 采用成本法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正，年期修正公式为： 是否进行年期修正要具体分析： ① 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正； ②当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格都要进行年期修正； ③当评估宗地为转让土地时，应进行剩余年期修正。 （2）土地使用权年期修正 K＝1－ （1+r）n 1 如果采用成本法测算的是某一小区（或开发区）的平均土地价格，还应该考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其计算公式为： （3）小区（开发区）可出让土地比率修正 可出让土地平均单价=土地总平均