第五章房地产交易及置业投资研讨.ppt

学习目标： 1. 掌握房地产交易的含义、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等额本息还款法和等额本金还款法的计算方法 2.熟悉房地产交易行为和原则、税收的概念及特征、税收的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉房地产置业投资的风险类别及其防范措施 3.了解构成我国房地产管理的基本制度体系、房地产转让的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规定、商品房预售的内容、了解税收制度及构成要素；了解房地产置业投资的内容. 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及基本制度 所谓交易，通常是指买卖的意思，即买卖双方对某一样产品或商业信息进行磋商谈判的一单生意。 房地产交易是指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。 （二）房地产交易行为和原则 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。 房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。房地产交易还应遵循房地产权利主体一致原则，即土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物所有权的主体一致，两项权利归属于同一主体。这是体现了房、地不可分割的特征。 （三）房地产管理基本制度 我国《城市房地产管理法》对房地产管理规定了五项重要的基本制度： ①国有土地有偿、有限期使用制度； ②房地产价格评估制度； ③房地产成交价格申报制度； ④房地产评估人员资格认证制度； ⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 房地产交易的五种合同 ①土地使用权出让合同； ②房地产转让合同； ③商品房预售合同； ④房地产抵押合同； ⑤房屋租赁合同。 房屋所有权的取得登记制度 ①土地使用权证书； ②房屋所有权证书； ③房地合一的房地产权证书； ④房地产估价师资格证书； ⑤商品房预售许可证书。 概念: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 3、房地产转让的条件 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：?　 (1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；?　 (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 划拨土地使用权的转让 (1)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。 　(2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 禁止转让的房地产 (1)达不到下列条件的房地产不得转让。 ①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上； ②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （二）房地产抵押 1、房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。 2、房地产抵押的一般规定 (1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 (4) 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 (5) 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 (6) 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (7) 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 (8) 订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。 (9) 抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 3、房地产抵押登记 房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权 《城市房地产抵押管理办法》规定房地产当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记： (1)抵押当事人的身份证明或法人资格证明； (2)抵押登记申请书； (3)抵押合同