东莞及广东住宅消费力预测、开发风险及应对概述.ppt

研究目的 分析广东地区房地产市场消费需求总体状况及特点，分析不同经济发展及房地产发展水平的地区间的差异与各自发展潜力，研究寻找广东地区房地产消费潜力丰富、具有较佳投资前景的地区，为我公司房地产开发异地扩张明确方向提供有价值的市场依据。 在消费市场愈来愈成熟、房地产开发产品愈来愈丰富多样的市场环境下，谁把握住了消费者的脉搏，谁就把握了市场的脉搏，谁就可以激烈的市场竞争中脱颖而出。 研究框架与思路——市场背景分析 研究框架与思路——四大城市板块划分 研究框架与思路——四大板块同级城市间房地产消费对比分析 模块一 模块二 模块三 模块三 2006上半年全国房地产市场运作概况 市场背景分析——2006上半年全国房地产运作概况 市场背景分析—— 2006上半年全国房地产市场特征小结 1、06年上半年房地产完成投资额涨幅超过20%，主要是由于前两年大量的土地储备开始发力； 2、开发商土地购置总体下降，说明房地产新政减缓了开发商拿地的速度，但区域不同，东部和中部下降，西部增涨幅度大； 3、施工、新开工、竣工皆增长20%以上，说明总体上土地供应量至少近期是充足的，“地茺论”至少在总体市场上层面是不成立的，而新开工增幅与开发商赶末班车欲摆脱“90平米占70%以上”的束缚不无关系。 市场背景分析—— 2006上半年全国房地产市场特征小结 4、销售面积方面，现房持平，期房增涨26%，说明市场需求很强劲，虽然05年以来新政不断推出，需求市场也经过短暂的观望期，但总体上需求量还在持断释放； 5、商品房空置面积增14%，进一步说明房地产供应总体充足，但供应结构不合理和房价趋高是导致空置的主要原因，而其中一部分空置是由于功能过时所造成的； 6、房价依然涨势明显，不过东部由于受到政策的“关照”涨幅有所回落，尤其是上海、温州，中西部和包括广州深圳在内的华南地区涨幅依然很大； 市场背景分析——近几年广东省完成房地产投资情况 市场背景分析——广东省房地产历年融资情况 市场背景分析——近几年广东省房地产土地开发、购置情况 土地开发量自2003年以来，比较平稳，购置量在2004年上升幅度较大，而2005年有所下降，2006上半年则同比下降了18.15%，新政颁布期间曾一度停止土地出让工作，开发商拿地也更加谨慎。土地开发与土地购置相比，面积略低，但幅度不大，由于从拿地到开发施工有半年到一年的滞后期，因此所谓囤地的说法还未表现出来。 市场背景分析——近几年广东省房地产施工、开工、竣工情况 施工面积逐年递增，升幅在12%左右，新开工面积在05年有所减缓，06年增幅又加大，竣工面积在04年大幅降低，05年持平，06上半年同比增长较大。 市场背景分析——广东省房地产销售面积 04比03年增长9.3%、05大幅增长达21.1%,06年上半年同比增长，不过，06年8月以来，部分区域销售量下降幅度较大，例如，深圳增在今年7、8月份间创下日成交量不过百套的近几年历史新低，二手房成交量今年同比下降近3成，市场观望气氛较浓。 市场背景分析——近几年广东省商品房价格走势 广东省整体房价在04年前每年价格上涨幅度在10%以内，走势平稳，但05年下半年以来局部地区价格一路高走，如深圳均价从04年的5980元/平米到05年的7140元/平米，上涨幅度达到19%，但除广深以外的城市涨幅不大，整体均价提升幅度不大，而06年广东省全线价格走高，特别是珠三角城市带，房价上涨幅度惊人，2006年上半年深圳、广州、东莞、佛山、珠海均价分别同比上涨25%、17.9% 、14.96%、12.36%、20%。 市场背景分析——广东省历年商品房空置面积 2003年以前商品房空置面积不断增加，至2003年底达2430.72万平方米的高峰，比上年净增加290.37万平方米。而04、05、06年市场消化量骤增，形成了逐年递减的良好势态，其中住宅和办公楼空置面积逐年减少，而商业在每年依然保持有一定的升幅，其它类空置面积波动不大。 市场背景分析——广东省房地产市场特征 市场供求两旺，房地产供应量不断增加，空置量逐渐减少。 市场越来越规范化，深圳和广州是全国大城市中房地产市场最规范、市场市场信息最透明的区域。开发商在拿地、报建、施工、竣工验收、营销、入伙、物业管理等各个环节朝着信息透明、规范动作的方向发展，业主置业理性、维权意识强。 市场竞争激烈，品牌公司业绩突出。广州珠江合生、富力、恒大、保利、城启、香江、城建开发，深圳万科、中海、招商、华侨城、深业、鸿荣源等品牌公司（包括我公司）业绩大幅增长，跨区开发扩充规模，不断提升市场占有率，同时他们也是土地拍卖市场上的强势买家。 市场背景分析——广东省房地产消费市场特征 消费市场特征 置业趋于理性 个人购买为主，投机成份较少。 人口倒挂现象引致巨量房地产需求