房地产的开发程序.docVIP

　房地产的开发程序，包括以下四个阶段，既投资机会的寻找与筛选、前期工作、建设阶段和租售阶段。下面就按照这四个阶段开始论述，分析。 第一章：投资机会选择与决策分析 　　投资机会的选择与决策分析，是整个开发过程中极为重要的一个环节，类似于项目可行性研究。首先，在投资机会选择过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者、潜在的租客及买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或者合作意向书。其次，投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。需要注意的是，作为一条行业准则，开发商要保持一种健康的心态，既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。同时要考虑某些意外事件可能导致的损失。 第二章：前期工作 　　前期工作的内容主要包括以下几个方面 　　1、 签定土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，领取土地使用权证。 　　2、 取得土地使用权后，向市计委申请商品房开发项目的立项，同时申请商品房销售计划。 　　3、 委托设计单位，根据规划局确定的规划经济技术指标确定设计方案。 　　4、 由市建委组织方案会审。 　　5、 由规划局勘测设计院进行土地定位。 　　6、 向消防、环保、人防、绿化、卫生防疫、交警等部门报批施工图。 　　7、 与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。 　　8、 向规划局申请领取建设工程规划许可证。 　　9、 办理施工单位的招投标。 　　10、 向建委缴纳规费（小区配套费、人防建设费、墙改费、散装水泥保证金等），领取施工许可证。 　　在这里需要注意的是，在获得土地使用权后的最后准备工作就是进行详细的设计、编制工作量清单，与承包商谈判并签定建设工程的施工承包合同。进行这些工作往往要花费很多时间，在进行项目可行性分析时必须把这段时间考虑进去。同时，在工程开工前，为确保开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现，还必须进行以下工作：（1）建立健全各个组织部门，主要包括工程部、预审部、采购部等的建立及人员组成，理顺工作程序，作好分工合作。（2）考察并聘请监理公司（3）安排有关现场办公会、项目协调会的计划。（4）编制项目总进度计划并预估现金流。（5）对所有施工图进行检查，确定是否完备。 第三章：建设阶段 　　在这一阶段，开发商的主要任务是使建筑成本支出不突破预算，同时还要出面解决施工中出现的争议，签付工程款，确保工程按预定进度完成。 　　第一节：部门建设及分工协作 　　为保证工程顺利进行，开发商需围绕开发项目成立以工程部为主的各相关部门。主要包括工程部、预审部、前期开发部、采购部、销售部等各个部门，并明确各部门的责、权、利。在工程实施阶段，总体上应以工程部为主，其他各部门协助配合并监督工程部的工作。 　　一、 前期开发部： 　　负责工程开工前期、施工期间及施工结束后的部分对外联系业务和后勤保障，保证工程施工的顺利进行。 　　二、 工程部： 　　代表公司按下述职责范围对工程建设全过程进行管理。 　　1、招投标及相关手续管理： 　　（１）、负责来访的建筑、市政、园艺等施工企业和工程监理单位的登记备案和考察工作； 　　（２）、根据《公司招投标规定》负责组织实施工程施工和监理的招投标工作； 　　（３）、根据《合同管理办法》负责工程合同的洽谈和拟订； 　　（４）、在其他部门配合下办理工程施工报建的相关手续。 　　2、施工管理： 　　（１）、工程建设的计划编制； 　　（２）、组织实施施工现场的“三通一平”和施工现场的界定； 　　（３）、总承包单位所属配属队伍的资质、实力的审查； 　　（４）、施工组织设计方案和监理规划方案的审查； 　　（５）、负责工程建设中的“三控、两管、两协调”工作；（三控：进度、质量、成本的控制；两管：安全文明施工管理和质量管理；两协调：对内指监理、设计、施工单位协调；对外指相关单位的协调） （６）、施工现场“安全文明”的监督检查； 　　（７）、组织并参加图纸会审，配合设计单位处理技术问题； 　　（８）、配合预审部及财务部审查工程形象进度报量和工程结算； 　　（９）、配合预审部及财务部进行工程款的审查及请款。 　　3、竣工交接： 　　（１）、负责组织工程竣工及移交工作； 　　（２）、竣工资料的整理及移交； 　　（３）、工程保修的协调和组织。 　　4、其他： 　　（１）、完成公司领导临时安排的工作； 　　（２）、负责施工用水用电的管理工作。 　　三、预审部： 　　负责工程开工前的项目可行性分析，作好工程实施中的成本分析，投资控制。审定工程施工阶段的预算报表和签证及工