开盘定价策略剖析.ppt

* 春城邻里价格策略草案 易事达房地产经纪有限公司 2006-10-22 一、定价原则:比较定价法 比较定价法定价表 420 15 2800 云南 映象 3132.5 参考均价 487.5 300 295 320 350 465 180 150 165 权重值=比较价格×权重 15 10 10 10 10 15 5 5 5 权 重（%） 3250 3000 2950 3200 3500 3100 3600 3000 3300 比较价格 （元/M2） 实力 郡城 金色 交响 葵花 公社 上游 水岸 荷塘 月色 银河 星辰花园 实力 上筑 江东 好世界 晨光 大道 比较楼盘 二、定价方法:分区定价 分区定价示意图 1类 总面积：10917.5 比例：14.64% 区域参考均价：3400 2类 总面积：22467.81 比例：30.13% 区域参考均价：3200 3类 总面积：24017.31 比例：32.21% 区域参考均价：3150 4类 总面积：12461.59 比例：16.71% 区域参考均价：3000 5类 总面积：4699.98 比例：6.3% 区域参考均价：2800 分区参考均价得出的开盘均价 177.7 6.3% 2820 5类 3155.6 总体均价 501.3 1014.62 964.16 497.76 比例值=区域控制均价×面积比例 16.71% 32.21% 30.13% 14.64% 面积比例（%） 3000 3150 3200 3400 区域控制均价 4类 3类 2类 1类 类别 实际定价分析表 3157.5458 2840.24 3007.36 3143.4 3198.36 3412.7 实际均价 2354398483747652071860096销售总额 100.00% 6.30% 16.71% 32.21% 30.13% 14.64% 面积比例 74564.19 4699.98 12461.59 24017.31 22467.81 10917.5 总面积 607 40 114 212 167 74 总户数 合计 五类 四类 三类 二类 一类 　 2996 2959 2949 3156 3151 3152 均价 1960.78 1960.78 1960.78 2214.6 2214.6 2214.6 总面积 5875269 5802312 5781697 6988337 6978937 6979407 总价 三单元 二单元 一单元 三单元 二单元 一单元 　 2栋 1栋 　 单元定价分析表 单元定价分析表 3233 3154 3064 3079 3200 3302 3326 3179 4318.81 4314.03 2479.53 3006.04 2675 3131.77 3191.56 3191.5613605314 7597693 9256016 856062610614758二单元 一单元 四单元 三单元 二单元 一单元 二单元 一单元 　 5栋 4栋 3栋 单元定价分析表 3408 3032 3102 3200 3302 均价 3333.32 2134.03 3013.18 2681.4 3139.19 总面积6470151 9346578 8581108总价 一单元 四单元 三单元 二单元 一单元 　 7栋 6栋 　 单元定价分析表 2800 3150 2880 3150 3200 3302 均价 2349.99 1768.84 2349.39 2741.22 3339.71 3207.44 总面积 6581057 5571322 6768005 863420810590717 总价 六单元 五单元 四单元 三单元 二单元 一单元 　 8栋 　 单元定价分析表 3146 3146 3200 3200 1522.32 1522.32 1313.4 1313.4 4788458 4788458 4203318 4202880 　 　 　 　 12栋 11栋 10栋 9栋 9栋差价例表（多层） 40 40 40 40 40 40 水平价差 2980 3380 3330 3280 3180 2980 02 3020 3420 3370 3320 3220 3020 01 6楼 5楼 4楼 3楼 2楼 1楼 楼层 6栋1单元差价例表（小高层） 188 2973 3161 2楼 188 3023 321