20131211松江永丰街道解说.pptx

;一、地块周边情况 二、地块情况 三、土地市场 四、房地产市场 五、地块产品定位 六、项目财务分析;1. 区位：;2. 生活配套：;东侧临近玉树路，靠近高压线； 玉树路东侧则是房龄较长的老式公寓小区;宗地南侧为河道，紧贴河道处有高压线； 河道南侧是一些私房以及一些小型工厂;宗地西侧是仓汇路，靠近高压线;宗地北侧是已建成入住小区：兴日家园;2.1土地挂牌文件摘要（松江区永丰街道中山西路一号B地块）;变更土地性质：不得擅自改变，否则出让人有偿收回建设用地使用权。 土地转让：首次转让的，需按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上； 滞纳费用：自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1.00‰向出让人缴纳违约金，延期支付超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失； 土地闲置：闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权； 后退蓝线要求：退让市河河浦塘河河岸控制线3米以上。 ;松江中部板块独立别墅、联体别墅、商务别墅2012年-2013年至今，别墅项目总共出售27套，总消化面积为5606.19平米，总销售金额为13375万元，平均价格为23858万元/平米。;楼盘名称;产品;绿地凯旋宫项目 位置在本地块附近，户型面积主要在160-190平米之间;绿地凯旋宫项目 平面规划;别墅项目：辰弘佳苑 该项目2011年10月就开始销售，今年网上显示，已经累计销售联体别墅161套房源，平均户型基本在210m2左右； 别墅今年的成交均价在20000元/m2左右。;楼盘名称;九龙仓兰宫;玉龙苑 占地：5.4万，建面：8.1万，容积率：1.5；物业：住宅、公寓；目前售价1.7万/平，开发商：上海仓桥房产经营有限公司;松江老城区主要在售项目;占地：64993 ㎡;4.2 房地产市场—在售项目;4.2 房地产市场—在售项目;4.2 房地产市场—在售项目;4.2 房地产市场—在售项目;4.2 房地产市场—在售项目;4.2 房地产市场—在售项目;4.2 房地产市场;4.2 房地产市场—在售项目;;产品定位： 老城区区域市场需求较为稳定，公寓历年成交量都维持在1300套左右，老城区供应量整??不大，绿地项目在公寓产品去化完毕之后将以别墅产品为主，金地项目整体以洋房产品为主，我司同济城市雅筑将于明年清盘，未来整体竞争压力并不是十分巨大。 项目产品面积段建议：联排（总：18010 ㎡ ，户均面积155㎡），叠加（总：10800 ㎡ ，户均面积180 ㎡ ）,洋房（总：10272 ㎡ ，户均面积86 ㎡ ），商业（总：7510㎡);5.1 项目产品定位;项目;H34-08;谢谢指导！