乌鲁木齐市房价与地价关系研究.doc

网络高等教育 本 科 生 毕 业 论 文（设 计） 题 目：乌鲁木齐市房价与地价关系研究 学习中心：喀什技工学校奥鹏学习中心 层 次： 专科起点本科 专 业： 工程管理 年 级： 2014年 春 季 学 号： 学 生： 指导教师： 完成日期： 年 月 日 内容摘要 内容摘要是毕业论文（设计）的内容不加注释和评论的简短陈述，具有独立性和自含性。包括课题来源，主要设计，实验方法，本人的主要成果，约含200个字符的中文摘要。 关键词：写作规范；排版格式；毕业论文 目 录 内容摘要 I 引 言 1 1 文本格式说明 2 1.1 基本要求 2 1.2 封面格式 2 1.3 内容摘要 2 1.4 目录 2 1.5 论文正文 2 1.6 定义章节标题格式 3 1.7 参考文献 3 1.7.1 标题：“参考文献” 3 1.7.2 参考文献说明 3 1.7.3 参考文献示例 3 1.8 其它 4 1.8.1 量和单位的使用 4 1.8.1 图表及公式的使用 4 2 毕业论文的写作规格 6 2.1 毕业论文（设计）装订要求 6 2.2 毕业论文（设计）内容简述 6 参考文献 7 附 录 8 引 言 从引言开始是正文的第一页，页码从1开始编排。 注意引言内容不要与摘要内容雷同。 引言，或称前言，主要阐述立题的背景与问题的提出。诸如本课题所及的国内外现状、理论依据、研究的意义，并点出自己要研究的主题和本论文要解决的问题等。 1房价与地价的含义与构成及影响因素 1.1 房价的含义与构成及影响房价的因素 1.1.1 房价的含义 房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即：房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。房地产作为商品同任何商品一样，[1]??是使用价值和价值的统一体。房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 1.1.2房价的构成 房价构成因素只是构成房价的主要因素，包括有土地价格、房地产开发经营成本和利润、房地产税等。其中房地产开发经营成本和利润占的比重最大。 （1）首先是土地费用，包括：土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用 （2）开发前期的费用：开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。 （3）建筑安装工程费用：包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。 （4）设备及工器具购置费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用。 （5）配套工程费：为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。 （6）预备费：按投资等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素。 （7）管理费用：从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。 （8）贷款利息：项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。 （9）销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。 （10）税金：房地产开发必须交纳的营业税、土地使用税等税金。 （11）利润 （12）其他应对不可控因素的费用 1.1.3影响房价的因素 根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。[3]? (一)、经济因素 影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。 (二)、社会因素 影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量