瑞嘉美食商业街招商方案毕业论文.doc

瑞嘉华府商铺营销策划目 录第一章 项目概述一、区域分析二、项目概况三、销售与招商概述第二章 销售策略一、项目特征分析1、楼盘特征2、楼盘特征对商业店铺的影响、商业特征、SWOT分析、销售策略销售优惠策略销售中的招商工作考虑第三章 招商策略、项目定位1、市场困难点分析2、市场机会点分析3、目标客户群定位二、推广策略1、以租促售，租售并进2、以行推行3、分阶段广告的任务与策略：4、销售现场包装第五章 经营管理一、成立经营管理部二、经营管理部工作内容第一章 项目概述一、区域分析是由四周外围的商业店铺构成，座落从商业区域环境看，属。所以圈，二、项目概况是由四周外围的商业店铺构成由组成一个的商圈，环绕在四周。根本不具备商业店铺条件种种因素，导致的价值低于其作为商业部分应具有的价值。相对于周边关联区域，整体商业规模最大，仍然可以实现一流的，销售不会因为价格问题而滞销、不会因为可改变因素而廉价经营不会因为物业高价而低回报。三、销售与招商概述目前因为各种因素导致物业贬值，销售出现停滞。而本来，作为，本身就具有品牌号召力。扬长避短，发挥品牌、规模、区域等优势，对现场进行整改、对物业进行变更，使的物业自然价值得到体现。通过商业运作，专业主题市场运营，有效的溶入整个商圈，有效的利用密集的人流、车流；通过对项目商业在销售中现场的包装、广告的促进、销售技巧的运用等等，必然的会实现销售。销售当中商业运作，一个主要方面是售后返租，而售后返租又产生招商工作，可以说，招商是销售的手段。同时，与销售的紧密结合，招商对业态选择，又应该遵循专业主题市场的规范。第二章 销售策略一、项目特征分析1、楼盘特征开发项目：总建筑面积1万平方米占地多亩，总建筑面积1万平方米，楼盘定位高：品牌优势：集团属房地产行业龙头企业之一，大幅的提高了楼盘的市场吸引力。属城市新兴的城区：项目2、楼盘特征对商业店铺的影响对商业店铺而言，楼盘本身的建筑品质不再是关键因数，相对而言，经营利润、升值空间是决定的因数。但新市区的区域特性，本身就代表商业氛围的不足；高定位的楼盘建设，其高价位又压缩了升值空间，所以商业部分的积压就是自然而然的状况。、商业特征位于，又属必经之地，过境车流量大，广告宣传辐射性强，便于传播；区域主要商业形态是，周边人流量较少，主要是车流量较大，商业氛围不浓。本地段在不远的将来，将成为繁华的商业地段，但商业投资讲究即时回报的特性，让本地段的商业价值目前无法得到完全体现。、SWOT分析优势本案所在区域现在是城市热点发展区域（）道路交通条件好，是城市重要的街道之一。本案位于交叉点，交通大动脉。集团是房地产著名品牌,知名度,美誉度较高.劣势区域的市区公共交通不发达生活配套不成熟，区域缺乏学校、幼儿园、菜市场、商场等生活配套设施。周边环境较差，一片空地人口密度低，人流量少，目前区域周边居住组团社区、本案入住率都本案内部条街的商业价值相差较大。前期统一定位、规划不利于招商方面完全改变经营主题，目前店铺供过于求，投资回报率低，销售普遍不景气，客户投资情绪低落。店面售价高，主力价格区间：1—25000元/平方米，偏离现有价值。机会政规划概念正在逐渐接受。区域板块热潮、政府明确的城市发展方向，对市民区域的观念有意识导向作用。，正式宣告一个新兴的经济商圈出现。本案大部分店面是现房，易于通过招商迅速带动商业氛围的形成。d、威胁商业楼盘的竞争，分流了客源。现房项目，前景不易造梦，且滞销的商业量较大，当心引起客户的资信心不足。前期招商、销售的失利，所产生的负面影响难以在短期内消除。。、销售策略、销售优惠策略第一重优惠策略：返租销售、返租形式返租销售，即业主购买带3年租期的租赁合同的店铺。先由开发商统一向业主承租，再由开发商统一委托招商代理公司对外招商出租。购买后即办返租，即得返租回报，交铺前即可得到3年的全额回报，免除业主3年内的后顾之忧。给客户一个投资保障，增强购买信心。、操作程序业主签定《购房认购书》的同时签定《返租协议确认书》-----业主签定〈〈购房合同书〉〉的同时与开发商签定返租《租赁合同》。、返租租期时间销售返租时间必须与招商的商户3年租期截止时间一致。统一从年月日起至年月日止。、销售返租政策说明返租年限3年租金率（递增式）备注3年5%+6%+7%3年租金一次性从总价或首付款中扣除。或按月支付。举例说明：如一店面总价100万，返租3年，按3年回报率（5%+6%+7%），则累计租金为：100万×18%=18万，● 若，3年租金抵扣总价，则实际成交价，计：100万-18万=82万● 若，3年租金抵扣首付款，按6成10年贷款，则首付款，计： 100万×%-18