2010全国土地估师考试理论与方法模拟试题(上).docVIP

2010年全国土地估价师考试理论与方法模拟试题(上) 一、判断题(共10题，题号1-20，每题0．5分，共10分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“X”。答题错误倒扣0．5分，本题总得分最多扣至0分) 1．估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( ) 答案：X 解析：估价期日是指估价结果对应的日期（　） 8、基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。( ) 答案：× 解析：基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。其中，基准地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。 9、无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收回。( ) 答案：× 解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。 10、与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。( ) 答案：× 解析：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。 二、单项选择题(共65题，题号11-75，每题1分，共65分。每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错不得分、不倒扣分) 11．在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水 平，是依据土地估价的( )进行的。 A.替代原则 B．供需原则 C．变动原则 D．预期收益原则 答案：C 解析：在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。 12．根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。 A.垄断地租 B.级差地租 C.绝对地租 D.农业地租 答案：C 解析： 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。 13、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。A、高于 B、等于C、低于D、无法判断答案：A解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。 14．以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。 A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能 B．中心地职能以商业、服务业为主 C．中心地职能包括社会、文化方面的内容 D．中心地职能包括制造业活动 答案：D 解析：中心地职能中不包括制造业活动，制造业活动分析在工业区位论中。 15．路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。 A.平均深度 B．深度的中位数 C.深度的众数 D.城市统一确定的某一深度 答案：C 解析：设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。 16．某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重 置成本为1000元／平方米，估计尚可使用32年，残值率为5％，则采用平均折旧 法评估该建筑物的现值为( )万元。 A.250 B．304 C．324 D．340 答案：C 解析：重置成本1000元/平方米，残值率为5%，可使用32+8=40年 所以平方米现值={1000×（1-5%）×32/40}+1000×5%=810元 总面积4000平方米，该建筑物现值=810×4000=324万元 17．在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括 ( ) 。 A.管理费 B．土地税 C维护费 D．保险费 答案：D 解析：一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项： (1)土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 (2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3％计算。 (3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。 在房地出租中总费用