城市综合体详解.pptVIP

城市综合体 山东师范大学 房地产系 教授 硕士生导师 徐红 城市综合体方兴未艾 随着城市的发展，土地越来越集约，城市发展由单中心模式向多中心的模式发展，同时为了汇聚人气，城市也需要建设更多的地标性建筑。城市综合体应运而生。 国内一线城市：北京、上海、广州、深圳、天津 国内二线城市：大连、济南、青岛、重庆、武汉 纽约洛克菲勒中心 开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体将办公、商业、居住、餐饮等城市功能在一种很自然的状态下复合在一个城市中的区域，更符合现代都市人快节奏的生活，人们可以在一个方面、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作。从规划上讲，将住宅、办公、酒店和购物中心融为一体，高效化、节约化地利用了日益稀缺的土地资源，同时，因为各功能建筑融为一体，相互依托，可以有效化解城市交通的拥堵。 一、 城市综合体概述 1 城市综合体概念 城市综合体（HOPSCA）是几个英文单词首个字母的缩写，主要集酒店（Hotel）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。 综合体：更多的是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。从而形成一个多功能、高效率的综合体 ，“城中之城”。　　 如：美国纽约曼哈顿、日本东京银座、香港中环以及新加坡的中心区等世界闻名城市的CBD都是泛综合体的典型代表。 城市综合体 是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。往往被称为“城中之城” 。 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等 城市综合体框架 二城市综合体的特征 1.城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域。如位于城市CBD、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。便利的交通设施保证了综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公提供四通八达的交通组织。对位置要求非常苛刻 2.城市综合体自身可以实现完整的工作、生活、娱乐配套运营体系。它将城市的多种功能融合在一起，拥有商务办公、居住（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费和完善的交通出行系统，就像一个缩小版的城市。因此，城市综合体也被称为“城中之城”。同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。 城市综合体的特征 3.由于城市综合体各功能之间联系紧密，因此各建筑体之间会形成互补、流动以及连续的空间体系。城市综合体内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。城市综合体对外界的交通依赖较强，通过地面层、地下层、天桥层的有机规划，将建筑群体的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系，形成流动而多变的复合空间。4.城市综合体各个单体建筑需要相互配合、影响和联系，因此其设计通常采用整体设计。建筑立面通常采用统一的风格；综合体中的建筑群体与外部空间环境保持协调和统一。 日本博多运河城 城市综合体的特征 5.城市综合体中人流密集，不同时段对各个功能的使用频率也不同。工作日的白天，商务人流进出频繁；夜晚及周末则是居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补，功能全面、集中。因此，需要将不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群中，最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。 6.城市综合体作为大体量、多功能、高投入、涉及因素多的项目，对开发商的资金实力、人才团队都有很高要求。而在开发的过程中，又需要不断根据城市发展调整自身的定位，以求达到与城市的高度契合。因此，城市综合体开发周期很长。国外从开发到成型常常需要20多年，甚至更长。 其中的商业地产部分需要自己经营。 城市综合体的特征 7.提升城市区域价值，创造城市地标。 改善区域环境，汇聚更多的人气，产生更多的消费，带动周边地区土地价值升值，并且通过建设城市综合体这样的大体量的建筑，形成城市中新的地标。 8.不同类型的房地产组合在一起能降低投资风险 商业