02第二章 房地产金融基本知识.ppt

房 地 产 金 融（第二版） 谢经容 殷红 王玉玫 编著 第二章 房地产金融基本知识 内 容 提 要 房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。这一章主要讲述房地产金融的基本知识，包括房地产金融的资金来源，影响房地产金融的社会经济因素，利率及其相关问题，房地产融资中的资产收益，房地产开发，消费贷款类型等问题。 第一节 房地产金融中的资本流及资金来源 一、房地产金融中的资本流 现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）： 第一节 房地产金融中的资本流及资金来源 二、资金来源 我国房地产金融体系还不完善，资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和 居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。 第一节 房地产金融中的资本流及资金来源 我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）： 第一节 房地产金融中的资本流及资金来源 世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。 （一）保险公司 （二）各种公积金 （三）商业银行 （四）储蓄贷款银行 （五）互助储蓄银行 （六）抵押银行 （七）房地产投资信托公司 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 开发商从发现市场需求，作出决策进行建设，到供应市场要有一段时间，在这段时间内可能原需求已被满足或供应过剩，结果就产生了房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上可能会超过或低于需求，形成房屋供应滞后现象，导致房地产周期的产生。 房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 房地产周期是整个宏观经济景气（周期）的“晴雨表”，即可以根据房地产周期来预测宏观经济周期。 房地产周期的指示指标为房屋空置率，它是房屋在推向市场一定时期（一般为1～2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。宏观经济同房地产经济周期的关系是复杂的，不同地区或不同时间有不同的表现，宏观经济既可影响、决定房地产周期，房地产周期也可预示经济景气状况。 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 二、银行利率的变化 随着物价指数的下降，中央银行会降低其贴现率，各商业银行为了发放更多的贷款也会降低其利率。同物价上升利率调高相反，由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较 旺盛的时期。 西方市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 三、所得税法的变化 我国还没有形成完善的所得税制度，所以所得税法的变化对房地产开发、销售的影响不大。 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 在西方国家很多人将投资房地产当做减免税收的有效手段，所以也称房地产为税收的避风港。 购买房地产是一种投资活动，可从以下四个方面避税： （1）购房造成所得减少而使当年纳税量降低 （2）在累进税率条件下，所得减少会出现税率降低的现象 （3）会计准则中允许的折旧率同实际折旧率不同，多数情况下大于实际折旧率，从而降低房屋纳税量 （4）由于房屋增值没有评估而减少的所得税 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 四、货币汇率的变化 汇率则可以调整完全市场经济国家间的资金流动。汇率的变化有两方面的作用： （1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产； （2）当货币升值时，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种较快速的转移方式。 第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 五、日用品价格的变化 日用品价格的变化对不同发展水平国家有不同的影响。日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减