明发商业广场调查报告汇编.docVIP

位置：厦门思明莲前西路与嘉禾路交汇点 开盘时间：2004-09-25? 占地面积:200000平方米 建筑面积:400000平方米 容积率:3.5竣工时间:2006-10-20总户数:3000开发商:宝龙集团/,厦门明发集团有限公司建筑单位:中建三局 代理商:豪斯房屋 定位：以旅游、购物、娱乐、休闲为主导，涵盖酒店、餐饮、文化多种功能，中国最大市中心SHOPPING MALL 影响：标志着明发集团从“居住地产”向“商业地产”的战略性转变 周边交通 明发商业广场位于厦门市莲前路与嘉禾路的交汇处，交通非常便利，10-20分钟即可达到火车站、枋湖长途汽车站、机场等交通枢纽。 地块周边人口 开发前期项目附近商业、住宅价格信息 定位与依据 商业定位： 明发商业广场是Shopping Mall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。 市场优势 厦门明发商业广场位于旧城区商业区中心地带，西面和南面分别接临主要城干道嘉禾路、莲前路，与莲坂转盘相对。在基地的斜对面有莲坂国贸，周边还有火车站，属于“城市中心型”购物中心。其周边有数个居住小区，例如莲花新村、莲坂西小区、槟榔小区等，拥有大量的消费人群。明发商业广场核心商圈的人口约55万人，而厦门人均可支配收入水平达12000元，列全国第五，岛内的消费水平又高于全市平均水平；次级商圈辐射到厦门全市，人口逾200万；边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地区，人口2000万左右。 另厦门每年旅游消费人口更达近千万人。 依据一：厦门市在区域市场中的地位 厦门乃闽南金三角的核心，即处于辐射力、吸引力强大的中心地位。由于该区域经济是福建乃至全国经济最为活跃的地区，成长良好，发展快速。其中，厦门更是处于领头羊的地位，发挥着影响和带动区域经济的主导作用。此外，作为全国闻名的热点旅游城市，其辐射力也是十分强大的。因此，商业及服务的发展要与之相适应。换言之，从厦门及闽南地区经济发展上看，客观上需要一个能推动整个地区商业及服务业发展，代表厦门市商业发展整体实力和水平的大型商业设施或Shopping Mall。只有如此，才能与厦门经济的整体进步相匹配，闽南金三角地区的商品流通的组织化程度才能够提高。由此可见，明发商业广场项目在宏观经济环境变化和市场需要方面是与之相吻合、相适应的。 依据二：城市规模持续扩大 厦门市现有当地居民和外来人口总计近264 万，其中外来人口的进入呈不断膨胀之势。这可以从购房者近6.5 成为外来人口得到佐证。由于厦门作为闻名旅游城市适宜人类居住，势必成为购房者投资置业的最优选择，从而人口增加就是一种不可逆转的长期趋势。由此可见，人口增长必然带来市场的扩大，特别是房地产开发使原有市场格局发生改变，新兴商业中心区的兴起与传统商业区的衰落并举，为商业地产投资项目带来前所未有的机遇。正是在这一背景下，使明发商业广场的投资回报率得到很好的保障。 依据三：厦门市商圈东移 厦门地产开发向东部倾斜的趋势十分明显，大量的人口逐渐迁入原本冷清的东部地区。这种人口在空间分布上的显著改变，也带动了商圈的东移，追随人口迁移，就近便利地提供商业服务，以抢占市场先机。而明发商业广场项目在选址上恰恰 座落于濒临东部的交通枢纽地段，扼守人流涌动的主干道周边，区位优势十分突出。明发商业广场作为商业地产投资在区位选择上抢占了十分宝贵的空间位置。因为，它必然是将来商业经营的寸土寸金之地，地产投资增值性良好，这会为业内人士所看好，因而投资回收的速度大为提升，经济效益的实现程度就会大为增强。 依据四：厦门经济发展趋势 厦门作为福建以及国内最发达的城市之一，近些年GDP和人均收入与消费性支出均呈现两位数增长的势头。从人均收入和消费方面看，已具备对大型购物中心或Shopping Mall产生强烈需要的条件，并且随着未来社会经济的强劲发展，这种需求将越来越迫切。因此，顺应潮流变化，适时提供商业地产项目，就是抢占市场空白地带的大好时机。这种持续向好的宏观大势，为明发商业广场项目的成功开发奠定了良好的基础。 依据五：购物中心虽已出现，但或规模不足，或功能单一 厦门目前已开业的购物中心有SM 城、世贸中心等，但受面积和建筑形式所限，或规模不足，造成经营范围狭窄；或缺乏统一的规划定位，功能单一，对经营的持续性不利。也即厦门市现有购物中心实际上并不具有购物中心的全部功能，因而无法提供令消费者所需的和满意的全部商品与服务功能。这意味着明发商业广场的出现，以超大规模和名实相符的功能立于市场，必能产生强大的号召力和吸引力，使社会消费重心为之偏转。这表明，商业竞争在厦门已出现以大制胜，以大制小的客观要求。唯有如此，商业地产投资才能达到预期的目标。 业态规划 业态规划的基本原则 明发商业广场，