盛亚公司项目管理手册汇编.doc

新疆盛亚房地产开发有限责任公司 项目管理手册 审 核： 批 准： 编 号： 2012年2月10日发布 2012年4月1日实施 手 册 说 明 1、本手册是公司为导入、实施全面管理体系（GMS管理模式）而编制适用于公司管理。“公司”指公司部门负责人本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册的印发、编制、修订事宜负责手册持有者应妥善保管，不得损坏、丢失、随意涂改，也不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者离开本公司时，须将手册交还，办理核收登记。在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，反馈到，由组织修订。由解释。 目 录工程决（结）算管理突发事件预案管理土地投标管理办法 第一条 土地是房地产开发企业的基本生产资料。为了规范“找地”行为，提高项目可行性的“辨识能力”，降低土地投标风险，保障土地储备，促进公司的可持续发展，制定本办法。 第二条 公司项目发展部是本办法的主控部门，负责土地合作洽谈、土地投标等土地储备工作，并办理土地使用证相关手续，保证公司土地储备目标的完成。 第三条 “找地”原则 （1）与公司的土地储备计划和发展战略相符合。 （2）与公司的产品模式相符合。 （3）与公司的开发能力相符合。 （4）与公司的年度经营计划相符合。 第四条 土地供应信息的搜集 项目发展部通过以下途径获取土地供应信息： （1）从土地储备管理部门获取信息：项目发展部应与土地储备管理部门保持密切的联系，及时搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供应计划（包括不同用途的土地供应计划），随时关注“土地招标公告”，及时向总经理报送土地市场信息。 （2）通过与土地使用单位接触、洽谈获取项目土地转让信息。 （3）通过公共关系单位或个人获取土地供应信息。 第五条 项目发展部应密切关注土地市场的“招拍挂”信息及其它房地产开发企业的土地转让价格，及时掌握土地的实际成交价格。 第六条 如果土地满足公司的“拿地”原则，计划经营部应首先征询公司总经理的意见。必要时，与总经理、副总经理、财务负责人进行现场勘查。总经理初步同意后，项目发展部应进行土地的资源调查和市场调查。调查内容包括： （1）城市总体规划； （2）土地利用总体规划； （3）宗地规划要点； （4）区域土地规划调整的可能性； （5）项目成本概算； （6）区域市场商品房价格情况（影响公司负责具体工作）； （7）社区环境因素； （8）周边配套情况； （9）其它。 通过调查和经验判断认为初步可行后，项目发展部负责初步估算项目的开发成本编制并编制《项目初步可行性报告》报送总经理，由总经理决定是否参加投标（或进一步洽谈）。编制《项目初步可行性报告》时项目发展部要进行“不可行性分析”，包括财务风险、政策风险、拆迁风险等分析。 第七条 总经理决定参加土地投标后，财务部要提前安排投标所需的保证金和土地出让金；要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前了解土地拍卖的详细信息，调查其他投标单位的情况，并在规定时间内制订出具体的投标方案，包括投标策略。投标前，根据其他投标单位的情况和公司“拿地”的决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其他单位协商要求其退出投标或与其他单位联合投标。 投标前，计划经营部应通过各种渠道或途径了解其他投标单位可能的投标报价，同时根据项目初步策划方案确定本公司的投标最高报价。 如果属于土地使用权转让，总经理应明确受让的条件并全程指导谈判过程。 第八条 公司总经理、副总经理应尽量亲自参加土地投标或合作洽谈。 第九条 土地竞拍中标后，公司总经理或总经理授权竞拍代表在《拍卖成交确认书》上签字、盖章。 第十条 土地竞拍中标后，项目发展部按照有关规定办理以下手续： （1）与政府土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，并缴付土地出让金； （2）到城市规划行政主管部门办理《建设项目选址意见书》； （3）到政府基建计划主管部门办理项目投资立项手续。 第十一条 通过资本运作方式获取土地的，公司项目发展部应详细调查合作单位的资产负债和资信情况。在合作协议中要明确约定项目部董事会、经理层、财务管理人员的组成以及债权、债务处理方式等。合作协议应进行签证或公证。 第十二条 联建和代建项目 根据联建和代建项目的实际情况，公司项目发展部负责与合作单位进行具体的洽谈，必要时总经理进行主谈。 第十三条 根据公司的年度经营计划，当土地储备工作属于公司的年度工作重点之一时，公司可以成立以总经理为组长的“公司土地储备工作小组”。“公司土地储备工作小组”成员包括副总经理、项目发展部经理及公司财务负责人。 第十四条 工作规范及违规责任 （1）每向总经理报送一次“土地市场信息”“土地市场信息”内容要全面市场调查数据准确，分析客观。市场调查数据准确（2）无论投标与否，每年至少参加次土地拍卖活动。