房地产各环节涉税难点疑点,问题全方位解剖与鉴证.pptVIP

　　 第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。　 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。　 （三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。　 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 【案例分析10】 某房地产开发公司，2008年在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，规划建筑总面积67000平方米。本期建造6＋1型多层住宅6600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2400平方米；建造30层型高层住宅33000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费用”、“开发间接费用”7800万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。 分析： 1、占地面积法： （1）本期开发土地面积占总土地面积的比例＝（2400＋2200）÷8000×100%＝57.5% 本期应负担的费用＝7800×57.5%＝4485万元 （2）本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例＝2400÷（2400＋2200）×100%＝52.17% 本期多层住宅应分摊的费用＝4485×52.17%＝2339.82万元 本期高层住宅应分摊的费用＝4485—2239.82＝2145.18万元 2、建筑面积法： （1）本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例＝（6600＋33000）÷67000×100%＝59.10% 本期应负担的费用＝7800×59.10%＝4609.80万元 （2）本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例＝6600÷（6600＋33000）×100%＝16.67% 本期多层住宅应分摊的费用＝4609.80×16.67%＝768.45万元 本期高层住宅应分摊的费用＝4609.80—768.45＝3840.45万元 （注：采用不同的分配方法，不同的成本对象分担的陈本费用不尽相同，实际工作中尽可能采用较合理的分配方法。） 三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”，属于什么收入，收取后应给拆迁公司开具什么票据？应如何进行会计处理？ 　　（一）收入票据与税收处理： 　　房地产企业收取的拆迁公司“拆迁承包费”属于销售废旧材料、物资收入。 根据《财政部 国家税务总局关于再生资源增值税政策的通知》（财税【2008】157号）规定：从2009年1月1日起，单位和个体工商户销售废旧物资，应当按照规定缴纳增值税。从事废旧物资购销的增值税一般纳税人适用17%的税率；对个体工商业户及小规模纳税人适用3%的税率。 房地产企业不属于一般纳税人，因此在取得销售销售废旧物资收入的同时，应该到国税机关给对方开据货物销售发票，并依照3%的税率缴纳增值税。 （二）收入的账务处理 　　 该部分收入属于拆迁过程中产生的废旧物资变价收入，因此，应冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”或者作为“其他业务收入”处理。 　 四、广告费、业务宣传费问题 　 （一）广告费、业务宣传费的计算依据： 　 1、《企业所得税法实施条例》第四十四条： 　 “企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业收入）15%的部分，准予扣除。超过部分结转以后年度扣除。” 2、国税函【2008】1081号： 　 “《收入明细表》中，销售（营业）收入包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入。所以，广告费、业务宣传费的扣除依据销售收入应包括：主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入三部分。” 根据以上规定，只有依据企业已经实现的收入计算的广告费、业务宣传费才能够在企业所得税前扣除。至于，房地产企业以“预售收入”为依据计算的广告费、业务宣传费是否允许扣除，法律、法规、规范性文件中没有明确规定。但是，从“国税发【2009】31号”文件的相应条款中我们可以分析认定：企业以“预售收入”为依据计算的广告费、业务宣传费可以扣除。 3、国税发【2009】31号文件： 　 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，