地产企业不同融资方式核心财税问题与规划概述.ppt

缴纳环节： 信托设立时，委托人缴纳 信托终止委托人收购资产时，受托人缴纳 信托存续期内，受托人向第三方转让资产时，受托人缴纳 * 企业股权收购税务问题解析与筹划 买方：税赋较重，风险较大。 （1）股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了（资本结构的一般变化，其税收待遇不变）。万科拿地多是股权模式。 （2）标的企业未来的税务检查风险。例如，该企业帐上有3000万元白条。 （3）该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。（不能为目标企业的过去买单。例如：过去偷税。） （4）该企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司） 境外直接转让股权的筹划 使企业所得税税率从25%下降到10%，所以如果预计到未来将转卖股权，拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。 将增值分段，创造境外转让股权 （1）在境外避税港先建立全资子公司 （2）将有地的子公司投资到境外子公司，该项投资可以实现一部分增值，并交纳企业所得税。例如，计税基础1亿元，市场公允价值为5亿元，可以3亿元的评估价值投资到境外的全资子公司，虽不公允但实现增值较大，一般能够接受。（财税[2009]59号文件第七条第三款） （3）境外新建立的子公司将取得股权转售给需要土地的公司，作价5亿元。该交易可以在境内完成，也可以在境外完成，这部分增值按照