2006上半重庆房地产市场研究报告汇编.docVIP

2007-2-12 13:00:17 ? ? ? 第一部分?? 政策、法规篇. 2 一、上半年政策、法规回顾. 2 二、上半年政策、法规解读. 3 第二部分?? 土地交易篇. 13 一、2006年上半年土地交易统计分析. 13 二、2006年上半年主城各区土地交易统计分析. 16 三、上半年土地与商品房交易对比分析. 23 第三部分??? 住宅市场新增物业篇. 24 一、新增住宅市场概述. 24 二、主城各区市场供给特征分析. 29 第四部分? 营销篇. 45 一、上半年营销概览. 45 二、营销关键词. 47 三、典型楼盘营销案例回顾. 52 ? ? ? ? ? 第一部分?? 政策、法规篇 一、上半年政策、法规回顾 在经历了2005年以调整和控制为基调的宏观调控政策后，本以为06年的宏观市场正如1月份建设部所称的“原则上不再出新的调控政策”，但事实上由于各地地方政府对房地产的地方保护及对“国八条”政策贯彻的放松，房地产发展的过热现象依然存在，当前经济运行中仍存在固定资产投资增长过快、房地产货币信贷投放过多、过大等突出的矛盾和问题，终于在5月17日，具有针对性措施的“新六条”诞生，出台了关于住房供应结构、税收信贷、土地政策、房地产市场秩序等方面的强令性措施，同时提出了控制城市房屋拆迁规模和进度、完善信息统计与披露的新措施，并将发展住房二级市场和租赁市场正式提出。 之后，“新六条”各项执行政策陆续出台，个别地方政府政策也纷纷亮相。对于“新六条”的学习在各个房地产商中展开，甚至有些开发商停止对项目的运做，先要从“国六条”中找出相应的对策，提出规避风险的办法。 上半年对“新六条”的贯彻中，政策出台最快的莫过于税收、信贷了，争论话题中最多的莫过于住房供应结构。而下半年里，对“新六条”的关注仍然是核心，尤其对于地方性住房结构的落实、二级住房市场和租赁市场的培育措施等会是讨论焦点。 随着基础配套设施的规划和建设持续而稳定的进行，重庆城市交通和城际交通开始逐步完善。 ? 二、上半年政策、法规解读 对于上半年政策、法规的解读，我司信息中心将从住房供应结构、税收、信贷、土地市场、房地产销售、基础设施建设和建筑规范等七方面展开。 ? 1、 住房供应结构 中央政府规定的“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建筑总面积的70%以上”在民间引起一片哗然，而中央政府对它的多次解释最终落地为“90平方米是指套型建筑面积，而70%的比例要求则是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”，至此，盛传已久的“住房结构”比例细则开始进入地方细则落实阶段。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  【同成分析】 国家从2005年起连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然没有得到抑制，主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。因此，“新六条”应运而生。 对于该问题，同成信息中心认为，住房供应结构的规定必须和市场相结合、和消费者需求相吻合，一个城市年度70%的90平方米住房供应结构规定仅仅是出于满足中低收入者的购房需求，但又如何满足大量有超过90平方米住房需求的消费者呢？对于开发商而言，要使项目既遵守政府规定，又接近消费者需求，对“90平方米”住房的设计研究尤为重要，“子母房”、“空间赠送”等与销售措施相结合的考虑会成为胜负的关键，同时，对于争取“剩余30%超过90平方米以上住宅供应”机会也让开发商摩拳擦掌。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  2、 房地产税收 对于近年暴露出来的偷税漏税、投机取巧的行为，国家对于房地产税收的执行政策一直都没有停止过，出台了一系列关于企业税收优惠、营业税、个人所得税等相关税收政策。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【同成分析】 ? 国家出台系列政策，无非旨在抑制投资行为，控制资金更多地涌向房地产行业，给全国房市“降温”。但同时，老百姓正常的自住需求是应该得到保障和改善的，营业税征收条件的进一步严格和个税的征收，必然会对正常的自住需求产生影响。二手房个税的征收虽然能对投资型客户起到限制作用，但是会对二手房市场的发展也会产生一定的抑制作用，这就与国六条的精神相佐。 另外，物业税可能将在重庆、北京等地试征，这些都预示着政府已经下定决心，通过税收等手段将市场调控进行到底。 ? ? ? ? ? ? ?  3、 房地产信贷 随着中国住房制度的改革，越来越多的消费者采取按揭贷款的方式购房，在一定程度上促进