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二手房贷款业务的工作流程 审查二手房的基本情况 主要针对二手房所有权权属是否清晰、是否符合上市交易的条件、 是否存在被查封、抵押等权利瑕疵等情况 ↓ 审查二手房买卖双方的基本情况 主要针对买卖双方的身份状况、买受人的收入来源及个人合法财产 是否具有支付首付款的能力、买受人是否同意以所购二手房及其权 益作为抵押标的等 ↓ 二手房买卖双方在贷款银行设立帐户 ↓ 出卖人填写授权委托书 授权银行将贷款及首付款划至其帐户 ↓ 买受人出具贷款承诺书 与银行签订购房抵押贷款合同、授权律师代办过户及抵押登记 ↓ 律师出具法律意见书 贷款银行基于“法律意见书”与买受人签订《借款合同》并据此 发放贷款，与买受人交付的首付款共同转入“二手房贷款资金专 户”。银行将购房款全额划入出卖人开立的帐户，出卖人签署 《收款合同》。 ↓ 律师将买卖双方提交的所有文件归档 根据律师事务所的档案管理制度，整理买卖双方在二手房买卖过程 中提交的所有文件并归档立卷。 ↓ 律师协助银行处置抵押物 ↓ 买受人连续两次未按月归还所欠银行的借款本金及利息，律师将协 助银行处置抵押物。 一、需提交的材料 　　1、购房（买方）需提交夫妻双方或个人、代为还款人、委托人身份证的原件及复印件；户口簿（集体户口须盖单位章）；结婚证或未婚证明（复印件）；收，由银行提供规范格式；夫妻双方或个人、代为还款人、委托人的私章；如果委托人代为办理，需提供公证委托书。 　　2、售房（卖方）需提交夫妻双方或委托人的身份证；房屋所有权证；结婚证或未婚证明；如是委托人代为办理需提供公证委托书。 　　3、如产权人为单位则需提供营业执照加盖公章；房屋所有权证；国资局主管局批文（全民企业）或董事会决议（外资合资企业）并鉴章或职代会决议（集体业）须工会章或股东决议（股份制企业）须股东鉴章；单位公章、法人代表私章、法人代表代理人私章。 　　二、所需费用概况： 　　三、各部门需递交的材料： 　　1、评估科提交的材料有产权证复印件2份（需提交产权证原件，核准后退回）；评估合同2份。 　　2、银行除提交第一条双方的材料外还需提交借款合同、抵押合同各5份；借款申请表，申请抵押报告各一份；评估报告书1份；委托代扣协议书4份；买卖契约一份（总金额同评估价需原件）；进账单原件及复印件1份；具结报告书2份。 　　3、交易科需递交产权原件及复印件2份；买卖契约4份（由中介方填写）；买卖双方身份证明，及卖方婚姻证明及复印件3份；评估报告书；个人换购登记表（中介方填写）。 　　4、抵押科需递交抵押申报审批表2份；申请个人住房抵押贷款报告；房地产抵押具结书；抵押合同，借款合同；产权证原件及复印件一份；评估报告书；贷款诺函。 　　四、具体贷款程序及时间。 　　1、买卖双方签订买卖合同，由中介方向银行认可的评估机构申请房地产价格评估，由银行合同评估部门进行实地评估后出具评估报告书 （七个工作日）； 　　2、收齐申请人及卖方办理过户及贷款所需资料并配合申请人到建设银行办理申请贷款承诺函（14个工作日）； 　　3、银行承诺函到达后，双方到达交易所办理过户手续（10个工作日）； 　　4、过户到买方名下时，买方凭产权收件收据，到产权处办理产权加急（18个工作日）； 　　5、凭产权证及银行材料到抵押科办理抵押监证、《它项证权》（14个工作日）； 　　6、在拿到《产权证》与《它项权证》后送银行、并办理保险，银行放款（5个工作日），中介公司通知买卖双方到场，卖方从银行取走 全部房款，交易结束。 经纪人的工作流程 一，经纪人每天早上9：00之前到公司，到公司后的第一件事，就是与文秘交流一下昨天所带客户的相关情况，讨论接下来如何带单。 二，如没有可交流的客户，经纪人应利用早上时间，从头到尾仔细清理一下自己的客户本，给正在带着的客户逐个打电话再次沟通，看看客户是否有新的需求，是否有合适的房源推荐，能否再次约客户出来看房等。如打电话不方便，可以直接发短信或电子邮件，等待客户回复。 三，与文秘讨论相关客户的追单情况，把自己找到的房源与文秘沟通一下，并详细登记在文秘的客户本上。 四，闲暇时间，经纪人应做以下几件事情：谈广告位、谈低价位的房源、收房源钥匙、谈独家代理和利用网络端口发贴子。这几件事，可以对今后的带单工作起到大力帮助，并且是本部门以至本人业绩的增长点。 五，协助文秘与业主、客户约定具体看房时间，并领取带单过程中所需的相关资料，例如：业主确认、客户确认、定金收付书、合同等，准时赴约。 六，带客户实地看房后，尽可能将客户和业主带回公司，进行关于房屋产权方面的详谈。 七，经纪人带客户返回公司后，要立即与文秘交流相关情况，内容要参考《经纪人带单回来后文秘应问的相关事项》，避免重复追单。 八，如感觉签单的基本条件已经成熟，可以将业主与客户约在公司面谈，将交易的相关