房地产估价师《论与方法》试题精选.docVIP

2010年房地产估价师《理论与方法》试题精选 　1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。　　A.43.2%　　B.50%　　C.56.8%　　D.70% 　　2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（　）。　　A.甲乙丙丁　　B.乙丁甲丙　　C.乙丙甲丁　　D.丙乙丁甲 　　3.建筑物的重新构建价格是（　）的价格。　　A.扣除折旧后　　B.估价时点时　　C.客观　　D.建筑物全新状态下 　　4.对于一宗房地产的价格，通常由（　）所构成。　　A.土地取得成本　　B.开发成本　　C.销售税费，投资利息　　D.管理费用 　　5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　）万元。　　A.536　　B.549　　C.557　　D.816 　　6.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（　）。　　选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格　　A.　　B.　　C.　　D.⑦ 　　7.应用路线价法的前提条件是（　）。　　A.土地形状较规则　　B.街道较规整　　C.地势较平坦　　D.临街各宗土地的排列较整齐 　　8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（　）预测房地产的未来价格。　　A.数学曲线拟合法　　B.平均增减量法　　C.平均发展速度法　　D.移动平均法 　　9.下面属于构筑物的是（　）。　　A.烟囱　　B.水塔　　C.水井　　D.屋顶 　　10.在估价中要特别注意下列（　）之间的内在联系。　　A.估价方法　　B.估价目的　　C.估价时点　　D.估价对象状况 　　一、单选题 　　1．同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是（　）不同的　　A．不同　　B．相同　　C．有时相同，有时不同　　D．不确定 　　2．不属于房地产自身因素的是（　）。　　A．区位　　B．实物　　C．权益　　D．经济 　　3．不属于房地产外部因素的是（　）。　　A．人口　　B．制度政策　　C．社会因素　　D．区位 　　4．商业房地产的区位优劣主要看（　）。　　A．繁华程度　　B．临街状况　　C．交通条件　　D．商务环境 　　5．在城市租金支付能力由高到低排序正确的是（　）。　　A．零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅　　B．专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅　　C．批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅　　D．轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅 　　6．房地产权益因素不包括（　）。　　A．权利状况　　B．使用管制　　C．相邻关系　　D．税收优惠 　　二、判断题 　　1．如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。 　　2．在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。 　　3．在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。 　　4．在某房地产市场对某类房地产采用成本法求得的价值为7000元/m2，采用收益法或者市场法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场景气。 　　5．就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值。 　　1．一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（　）　　A．征收价值大于其课税价值　　B．征收价值小于其抵押贷款价值　　C．征收价值小于其成本价值　　D．征收价值小于其市场价值 　　2．某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租