[报告材料]工业用地审批主要流程及注意事项.docVIP

工业用地审批主要流程及注意事项 玛志尼投资咨询（杭州）有限公司——协助办理杭州工业用地项目审批 对一个生产型企业而言拥有自己的工业用地和自有厂房是企业发展壮大的根基，2006年起国家开始执行工业用地价格等级和招拍挂制度后，工业用地审批开始进入了一个相对规范的时期，但是事情总是有正反两个方面，正因为开始了一个新的阶段，以前在工业用地审批所用的方法和流程已经不适合现在的状态，这也让许多急需取得工业用地的企业产生很多迷茫并走了很多弯路，也是市场上产生很多土地掮客，给很多企业和开发区带来负面影响，下面只是就杭州周边土地审批的流程和办理手续做一个简单的介绍，这份介绍只是以普通企业为蓝本作为介绍，涉及特殊行业或特殊产品会有不少差别，如需详情请与我们联系咨询。投资密度：通常是指投资总额和所需土地的比率，因为土地紧张，也有部分开发区算作注册资本和所需土地的比率，杭州周边开发区或工业园区投资密度要求从20万美元/亩到30万/亩不等，部分开发区还对投资总额有限制，规定注册资本必须在多少以上才可以供应土地。外资比例：因为杭州地方政府考核官员政绩的要求，各个开发区和经济园区都有招商任务的考核指标，一般分为外资指标和内资指标，通常外资指标占更大比例，由此各个开发区一般只可能给外商投资企业（独资或合资）供应土地，如果是合资企业就涉及外资所占比例，除了国家规定的最低比例外，都要求在50%以上，部分开发区在70%左右。实收资本：根据投资密度计算出来的投资总额或注册资本金并不需要在企业注册时汇入验资账户，这和许多企业家或中介机构的说法是有很大区别的，根据新颁布的公司法，不论内资还是外资企业注册资本金都可以分期到位（外资企业法原来就是规定可以分期到位），到位的部分资金成为实收资本，按照公司法要求，企业可以在领取营业执照之日起三个月内到位注册资本金总额的15%，其余部分在2年内到齐，实际情况是各个开发区或经济园区会要求企业加快出资进度，一般在签订土地出让手续之前要到位30%～50%，剩余部分根据注册资本总额，要求在1年到2年内出资完毕。鼓励行业：出于地方政绩或形象工程以及各地发展偏重方向的不同，基本上各个开发区或经济园区都有偏重发展的产业，只有适合的产业才容易取得青睐，也容易取得土地。容积率：因为土地供小于求和政府出于节约用地的要求，一般开发区希望企业能在尽量少的土地上多造厂房，所以容积率会比国家最低要求大大提高，因此像以前动辄上百亩土地要求的企业基本上不可能拿到工业用地。产出效能：按照现在杭州周边的工业用地招拍价格17万/亩～40万/亩，比起商业用地动辄六七百万以致上千万每亩还是很便宜的，政府肯贴价将土地出让给生产企业，最终还是要从企业的税收上慢慢取得回报的，所以企业最终的销售额和纳税额也是很重要的一个方面，一般而言产出效能每亩地的年销售额，或每亩地的年纳税额。社会效益：各个开发区和经济园区除了从鼓励行业考核外，还有一个很重要的指标就是这个企业能给地方带来多大的拉动效益，如果是一个知名品牌必然好于一个普通品牌，如果是一个能带动一个产业链的企业必然好于一个仅仅是做配套生产的企业。有了以上的基本知识，下边就可以了解在杭州审批一个涉及工业用地项目企业的步骤和流程前期准备工作：企业审批不是直接拿张支票到公司注册登记部门或到开发区和经济园区管理委员会直接办理就可以的（还真遇到过这样的企业），而是要准备好一整套申请资料，大致上需要投资企业的执照（境内或境外的）、境外中国使领馆的认证、银行出具的资信证明、可行性研究报告、企业设立申请报告、公司章程、董事监事任命书等。当这些资料都准备齐全后就可以提交审批了，后面的过程考验一个人的耐力和决心的。 二、各流程详细说明： 各 步 骤 说 明 及 注 意 事 项： 注意事项 1、多部门联席会议讨论项目：有些开发区或经济园区是主任办公会议或其他形式，这个会议主要是涉及企业日后投资密度、外资比例、实收资本、鼓励行业、容积率、产出效能、社会效益等相关的管理部门派人参加，集体讨论项目的可行性，所以可行性研究报告是十分重要的。这是一个比较公开的讨论过程，尽管可能存在某个领导的个人意思，但是要想在会议上通过项目还是要靠实力和内容的。这是前期审批的最关键一步。前期审批的最关键一步2、招商局（外经局）审批：一旦多部门联席会议通过项目的论证，接下来开始办理审批手续，涉及外资的必须先取得外经局（招商局）的批文和批复。审批时间长短不一，短则几天，长则数月。3、工商登记手续：取得外经局（招商局）批复后就可以带齐其他资料去工商部门办理登记手续了，一般资料齐全后再3～5个工作日后可以取得营业执照，但是现实情况基本要1个月左右的时间，因为基本上所有企业起草的章程或合资合同都不会符合工商局的要求，都需要来回修改数次，如果设计经营范围的修改，则需要到外经局