成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划_122PPT_思源汇总.ppt

鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报 2018年7月 思源顾问 2 项目定位思路 产品及客群定位 三个维度分析 2018年7月 思源顾问 3 纲 要 一、理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位——以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？ 2018年7月 思源顾问 4 本案开发目标的重新理解 开发目标 利润最大化 社会效益 最大化 产品是基础，产品要实现作品化； 利润最大化是终极目标； 社会效益最大化是重要保障。 产品作品化 避免项目走政绩 工程的老路，创新 政府关注项目的 新开发模式，为 鑫泰新带来更大机会 客户眼中的作品 政府眼中的作品 企业眼中的作品 2018年7月 思源顾问 5 对于开发效果的合理预期 帮助鑫泰新成功定位为 “新型产业园区开发商” 并进一步发展成为 “成功的房地产开发商” 借助大学城、外语实验学校、 城灌高速，形成区域经济新 的增长点，超越政府预期 开发效果 2018年7月 思源顾问 6 开发目标的实现战略——借势、跳出、超越 如何借势周边产业及城市功能环境？ 如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？ 如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？ 确定本案开发方向 2018年7月 思源顾问 7 借势——顺势而为，而非造势 项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用； 而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。 2018年7月 思源顾问 8 跳出——放眼世界城市 2018年7月 思源顾问 9 超越——全面提升项目价值 2018年7月 思源顾问 10 价值 最大化 通过竞争分析 形成核心竞争力 充分考虑各种 开发限制条件 开发目标的实现策略——三维策划实现价值最大化 现有条件土地属性政府预期开发资金 2018年7月 思源顾问 11 纲 要 一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析——细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析——分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析——基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位——满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位——以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析——借势？跳出？超越？ 2018年7月 思源顾问 12 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成果汇总 3、市场供需调研工作成果汇总 2018年7月 思源顾问 13 成都打造世界城市，全面提升城市核心价值 本案面临的城市宏观背景 2018年7月 思源顾问 14 成都重点发展三大产业，改善产业结构 成都市坚持“三、二、一”产业发展方针，以2.5产业为阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同时逐步实施“退二进三”的发展战略。 2018年7月 思源顾问 15 三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引 增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。 城市功能定位 成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。 同时使各类第二产业企业向成都周边转移。 2018年7月 思源顾问 16 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成果汇总 3、市场供需调研工作成果汇总 2018年7月 思源顾问 17 成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点 单核单中心城市布局 多核多中心城市布局 2018年7月 思源顾问 18 郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑 工业港总部经济 现代服务业 楼宇经济 郫县重点发展产业 郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。 根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重 2018年7月 思源顾问 19 郫县“三个集中”战略提升项目竞争力 “三个集中”战略 在郫县的“十一五”规划中，政府明确提出了“三个集中”的经济发展战略。 政府规划对产业发展起着非常重要的指导作