中国第一个县级房产策划方案解密.docVIP

中国第一个县级房地产策划方案解密- - ?????????????????????????????????????? ? 分析项目 产品（房地产）特征 余干人的消费特征 整体规划 多层以行例式布局为主，高层及小高层还是空白。 对朝向、采光、通风较为注重 建筑设计 最简单、通用的建筑设计 只注重高实用率 建筑风格 以传统的火柴盒设计为主 对风格的鉴赏力差 配套设计 简单的配套设计：如绿地、厕所 不注重配套设计 户型设计 商铺的典型为4×10 住宅典型为：三房二厅两卫140平方米左右 外观处理 外墙多是水泥漆或瓷砖，色彩单调 低成本消费 防卫措施 余干至今无封闭式管理楼盘，以防盗门防盗窗解决问题 被动防卫 细部处理 窗户都是普通玻璃，入户大铁门，围墙粗糙，屋顶设计简单 注重实用性，不注重观赏性 架空层及停车位 余干至今无架空层建筑。唯一只有财富商城设计有地下停车场 消费水平低，有车人少之又少 电梯 余干至今无有电梯的建筑，唯新县委、建设银行预留了电梯位 楼层越高，价格越便宜。 售楼部 只有财富商城、钜龙商城、富源商厦建有像样的售楼处 不喜欢打电话咨询，只喜欢亲戚朋友介绍，眼见为实。 ? ? 结论：余干的房地产处于起步阶段，无论是开发商，建筑设计师，还是消费者，都处于起步阶段。我们的定位与规划设计可以比现有的余干房地产水平高出一些，但不能高出太多。 ? 4、余干城区市民收入水平： ((((((((余干公务员工资平均为900－1000元左右（不含隐形收入）， ((((((((700－800左右， ((((((((500元左右。 ((((((((300到400元左右。 有钱阶层集中在： ((((((((政府公务员、各级干部、开店及其他经商人员、出外到发达地区打高级工的家庭、处于“黄金位置”因为拆迁得到较多补偿的家庭等。 ? 5、 ? ((((((((喜欢“从天买到地”，独门独户，认为房子应该完全属于自己和房子下面的地和背后的院子也是自己的！热衷于自建房屋，典型的浓厚的小农意识（东门小区、三星花园就是典型例子） 我们的启示：我们的大部分房子应该顺应这种需求，一小部分引导消费需求。虽然我们要看到余干城镇建设发展会很迅速，但改变固有的消费心理是要付出巨大代价的。 ? ? (((((((( 我们的启示：我们的设计不能硬性设计房屋功能结构，也不要有太多的配套设施，让业主多一些发挥空间。 ? (((((((( 我们的启示：造势很重要，造出热的气势更重要。口碑很重要，传播好的口碑更重要。 ? ((((((((不相信外来的开发商（认为本地区上饶的开发商也是外地的开放商，不盖好房决不付完款）。 我们的启示：我们的售楼处要充分展示公司的实力，企业创始人的信誉，以及我们在余干还有另外一块地、共投资2000多万的信息。并口头暗示我们是县委领导介绍来的项目。 ? (((((((( 我们的启示：我们销售时可以故意淡化每平方米的价格，强调每栋的价格。 ? 6、???????????? 余干现有生活条件对建筑规划设计的影响： ? (((((((余干现在平均每周1次全城大停电，每天晚上9点以后停水。由于水压不够，2楼热水器无法使用，所以主卫生间必须放在1楼。 (((((((由于余干打井方便、便宜，使用井水非常普遍，所以厨房也要设在1楼。 7、???????????? 余干商圈及地产版块市场比较分析 见“余干县城在建商业一览表”与“余干县城在建商业项目价格分析” 分析：昌峡驿站处于城北商贸城新商圈，我们的价格要以此为参考，同时要考虑其他商圈的楼盘价格，判断余干整体房地产消费水平。 ? 8、竞争对手与参照楼盘“商贸广场”的重点分析： 前言：商贸广场不仅是余干城北现在唯一的商业楼盘，也是余干房地产商业楼盘中最具代表性商铺型楼盘，在我们的调查中，所有的市民都会把昌峡驿站店面与商贸广场加以比较性的询问“你们的商铺价格比商贸广场是贵还是便宜？”，“你们的店面是不是和商贸广场一样有1、2、3、4层的”，再加上我们的店面与商贸广场的店面仅一路之隔，其还有3分之一的商铺没有卖出，所以详加分析、重点关注商贸广场不仅非常有必要，而且理所当然。我们将把商贸广场作为我们最主要的竞争对手与参照对象。 （1）项目简介： 余干商贸广场由余干建设局开发，余干山湖泉房地产开发有限公司中标开发，占地面积190.07亩，建筑面积10.65万平方米，总投资约1.2亿。2002年3月28日动工兴建，2003年9月底全面竣工，10月23日开始对外营业。 （2）功能（产品）定位： 商贸广场分为A,B,C,D区，共建有1，2，3