物业小区业主大组建工作的实践与思考.docVIP

物业小区业主大会组建工作的实践与思考 我国的居民小区建设从上世纪90年代前后的房改开始起步,至今不过20多年时间。为适应经济的高速发展和人民群众生活需要,在城镇化战略的推动下,居民小区如雨后春笋,在人口密集区迅速发展起来,随之而来的居民小区管理日渐成为一个新的热点,受到社会各界的广泛关注。2003年出台的《国务院物业管理条例》和2007年出台的《物权法》对物业区域居民自治进行了规范，为物业区域居民以业主大会形式维护自身权利提供了法律依据。在业主大会的组建实践中，各地相继积累了一系列成功的经验，使后来者有所借鉴。**县**镇就是在有效借鉴先行者成功经验的基础上，顺利完成了**花园物业区域业主大会的组建工作，同时也形成了一套行之有效的做法。2009年9月，笔者从**市**局到**镇政府挂职锻炼，有幸参与了**首届业主大会组建的部分工作，对此有着切身的体会和认识。在深入调查走访该项工作的各方当事者的基础上，形成如下调研。 一、天正花园基本情况 **初建于2004年，由**房地产开发公司开发建设，是**县的首批房地产招商项目之一，2007年建成投用。截至2009年10月底，该小区入住居民2340户，入住率达98%，是一个比较规范、成熟的居民小区。 和多数居民小区一样，**物业区域组建业主大会的起因缘于开发企业与业主的矛盾纠纷。因为物业管理及集中供暖问题，开发公司聘用的物业服务公司与业主屡起冲突，**工业园区管委会多次调解无效，后来在县政府的协调下，2008年采暖期，开发企业进行了短期供暖，但由于对供暖价格的认定方面差异较大，开发企业停止供暖直至现在。再加之其它方面的原因，该小区业主多次到省市上访，并自行组织了业委会的选举，但由于不符合《陕西省物业管理条例》相关规定，**县房管所未予认可。 二、业主大会组建工作开展概况 2009年9月12日，按照《陕西省物业管理条例》第十条规定，根据业主要求，**镇政府派出驻天正花园工作组，开展首届业主大会组建工作。随后为便于工作开展，经协调，由镇政府牵头，与县房管所、**工业园管委会共同发起成立了**首届业主大会组建工作指导组，负责首届业主大会筹备组的推选工作。9月18日，该物业区域《关于成立业主委员会的公告》及县房管所《关于**住宅楼划分物业管理区域的复函》一并向全体业主进行了公告。 按照《陕西省物业管理条例》第二章规定的程序，成立首届业主大会应组织成立筹备组，然后由筹备组负责召开业主大会。为此，镇政府将**业主大会组建工作分为业主大会筹备组推举和业委会选举两个阶段来进行。在9月12日——11月2日的业主大会筹备组推举中，作为首届业主大会的组织方，镇政府先后就《筹备组推选办法》进行了拟定和公示，招募、培训志愿者50余名，从10月22日起，在县房管所的协助下，通过单元代表推选、楼代表推选、区域代表推选、筹备组业主代表推选层层推选的形式，于11月2日推选产生了筹备组业主代表7名。按照《陕西省物业管理条例》第十一条之规定，镇政府工作人员**和建设单位工作人员**自然进入筹备组，连同推选产生的7名业主代表，共同组成**首届业主大会筹备组，并于11月2日在该物业区域向全体业主进行了公告。 从11月3日起，在筹备组的主持下，业主大会及业委会选举工作全面展开。筹备组以筹备组会议的形式，对业主大会各项筹备工作进行了统筹安排和落实，一是对该物业区域的业主和专有面积进行了确认登记；二是先后研究制定了《**管理规约》、《**业主委员会议事规则》和《**业委会选举办法》等三个草案文本，对**业主自治进行了规范，上述三个草案文本在进行公布之后，将其装订成册，发放至每个业主；三是在筹备组充分讨论研究的基础上，对业主参与业主大会的委托进行了重点落实；四是进行业委会委员候选人的推荐和审查；五是召开业主大会，进行业委会委员的选举和两个文本草案的确认。 业主大会的召开共历时6天，从12月24日起，至12月29日结束。为保证业主大会的顺利召开，选举期间，镇政府和县房管所共抽调工作人员25名，协助筹备组开展工作。业主大会设主会场一个，分会场即投票点9个，9个投票点均由政府工作人员、县房管所工作人员和筹备组成员三方到场，负责各投票点选票的发放登记、投票登记、委托投票登记及选票填写指导等选举工作。按照选举规定，每天投票截止后，在业主的参与、监督下，进行唱票、计票，并对其结果经唱票人、计票人、监票人签字确认后进行汇总。按照《陕西省物业管理条例》第十五条关于业主大会及业委会委员选举须有过半业主及专有面积过半的“双过半”之规定，在镇政府的支持协助下，筹备组于今年元月5日、6日两天，对业委会委员候选人获得赞同票的相应的专有面积进行了统计汇总。随后于元月7日对选举结果在**物业区域进行了公告。2010年元月20日，按照《陕西省物业管理条例》