新区水泥厂地块项服务建议书3.docVIP

新区水泥厂地块项目 商业策划服务建议书 博思堂地产综合服务股份有限公司2009年10月 前 言 博思堂十分荣幸参与【新区原水泥厂地块】项目前期策划服务工作，谨提交“新区原水泥厂地块”项目前期策划服务建议书一份，阐明博思堂对该项目策划、代理服务工作的参与方式与服务内容的初步设想，请贵司审阅并贵我双方就相关内容进行深入探讨，最终达成合作共识。 本建议书乃是基于博思堂在现阶段对于该项目的认识和理解，将主要涉及博思堂所需提供之全程服务范围、服务内容及前期定位部分服务的取费等方面的内容。 基于多年的商业策划、代理服务经验及在长三角区域其他地区完善的服务体系，博思堂深信其实力将充分符合本项目以 贵司的严格标准及要求，亦希望本服务建议书的提交成为双方密切而长期合作的良好开端。 本服务建议书仅提供至 贵司参阅，未经博思堂地产综合服务股份有限公司许可，不可将本建议书的内容透露给任何第三方。 目 录 第一部分 服务内容 第二部分 服务报价 第一部分 服务内容 【新区原水泥厂地块】情况描述 项目位于苏州新区塔园路西侧，鹿山路北侧，原水泥厂地块。项目地块占地面积约16万㎡，总建筑面积约30万㎡。 根据博思堂相关服务标准、工作流程，非常希望能为 贵司提供专业、高效、优质的商业前期策划服务，并建立互利共赢的合作关系。特针本项目之特性及现状，对博思堂可提供的服务内容进行阐述。 服务内容 项目发展研究 1.总体目标 乙方此次服务的总体目标是： 帮助甲方了解苏州目前优质写字楼、商业、酒店、服务式公寓、汽配类专业市场及高端4S店的整体形势，为甲方提供对未来市场走势的专业分析，结合项目周边发展情况及地块自身特征，以确定项目适宜的市场及客户定位； 帮助甲方辨别竞争市场，了解竞争对手的定位、硬件参数和运营策略，以找到市场空白点，发掘本项目的核心竞争力； 为项目制定适合的市场定位，一方面使本项目可以发挥市场的标杆作用和示范作用，推动项目的整体建设，另一方面可以获得较合理的市场回报； 为项目进行详细的投资测算，同时根据对市场的判断，帮助甲方制定适宜的运营策略。 为了达到上述目的，乙方将完成以下任务： 在整体考虑汽车城总体规划与布局的基础上，重点研究本项目地块的定位与发展方向及内容； 分析项目所处的经济大环境以及可以对项目产生影响的城市规划和大型市政工程建设情况，以确定项目开发的外部环境； 分析项目地块的自身特点，包括所处区域，交通通达性，景观资源，区域成熟度等，以确定项目开发的自身条件； 分析项目相关物业的发展环境，尤其是商业、汽配类专业市场和写字楼的供需现状和未来趋势，以确定项目开发的市场环境； 详细分析项目周边地区潜在竞争对手，确定和分析潜在竞争对手的优势以及对本项目的影响和启示等； 研究项目内不同发展内容未来目标客户的需且特征，从而为项目相关产品细部建议提供依据； 借鉴成功的、类似的国内项目的经验教训，为本案项目的发展战略、产品设计等提供参考； 研究并确定项目最优开发策略，分析项目财务可行性，从市场需求及财务可行性角度建议本项目合适的运营策略。 通过以上分析，结合甲方对本案项目的战略取向，提出项目的定位和发展建议。 2.服务内容 为了完成上述目标，乙方将完成下面的必要工作。 经济、人口、政策分析 为了能了解此项目与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，乙方将完成对项目产生影响的苏州市整体宏观环境及人文因素进行分析。此分析将同时会包括关于城市规划，基础建设开发以及其它主要政策面对本项目开发产生影响的论述。 以下宏观经济数据将被论述（根据可获得数据）： 宏观经济指标： 自2003年以来的GDP增长及人均GDP增长 固定资产投资及其增长 FDI及其增长（合同及实际利用） 经济产业结构 人口总量、人口构成及人口增长趋势 社会消费品总额 支柱产业发展情况及其对项目可能产生的影响 以及其它可能影响该地块长期发展的因素 2003年以来房地产市场宏观指标： 房地产（办公楼、营业用房、住宅）投资总额 房地产（办公楼、营业用房、住宅）施工面积及增长 房地产（办公楼、营业用房、住宅）竣工面积及增长 房地产（办公楼、营业用房、住宅）销售面积及增长 根据上述研究，能够了解苏州的宏观经济发展状况和房地产市场发展状况，把握整体市场的发展机遇； 基地条件分析 乙方有必要针对本项目用地进行详细的分析，包括： 该用地及周边区域的特点 该地块的形状分析 该用地的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析） 该用地的景观资源研究 地块周边已有\拟建配套设施调查，包括： 学校 医院 体育场 公园 图书馆 邮局