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物业流通与管理一、单项选择题 1.A 2. 3.D 4.B 5.C 6. 7.A 8.A 9.D 10. 11.C 12.D 13. 14.D 15.A 二、多项选择题 16.ABCDE 17. 18.ACDE 19.ABCDE 20. 21.BCDE 22. 23.ACD 24. 25.ACD 三、填空题 26. 27. 成本法 28. 销售促进 29. 30. 政府 31. 利润率 32. 方案评估阶段 33. 34. 评估 35. 四、名词解释 36. 37. 城建廉租住房：指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 38. 竞争导向定价法：一种以竞争为中心，以竞争对手的定价为依据的物业定价方法。 39. 物业信息网络：指以互联网为主要代表的物业市场信息联系的渠道，用于传递交流，并能加工处理信息的组织管理系统。 五、简答题 40.答：有下列情形之一的物业，不得进入物业流通市场： 一、。1分 二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制物业权利的。1分 三、共有物业未取得共有人同意的。1分 四、1分 五、属于违法建筑的。1分 六、不符合安全标准的。1分 七、已抵押，未经抵押权人同意的。 八、 九、有关法律、法规禁止出租的其他情形。 41.答：房屋转租必须符合以下条件： 一、原房屋租赁关系合法有效。1分 二、。1分 三、转租合同必须经原出租人书面同意。1分 四、1分 五、房屋转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。2分 42.答：物业市场信息收集的原则主要有： 一、准确性原则。确保信息真实有效。1分 二、针对性原则。根据需要有针对的收集。1分 三、1分 四、适度超前性原则。以发展的观念和超前的眼光，预见信息的利益前景。1分 五、适用性原则。适用客户需要、时间需要和地区需求。1分 六、1分 七、系统性原则。信息不能片面、零碎。要成整体并相互联系。 八、经济性原则。要讲求经济效益。 43.答：影响物业出租广告预算的因素包括： 一、竞争程度。主要取决于物业市场供求对比状况。供大于求时，竞争激烈，费用自然高。2分 二、1分 三、物业的租售进度。不同时间，预算不同。一般租售刚开始时，预售比较高。1分 四、物业的替代性。替代性较强的物业，一般要做大量广告，以凸显其特点，预算就高。1分 五、1分 44.答：影响物业需求弹性的主要因素有： 一、物业替代性的大小。某一物业替代物业较多，其需求弹性就大。1分 二、1分 三、必须物业与奢侈物业。必需品弹性小，奢侈品弹性较大。比如高档物业具有奢侈品特点，需求弹性就大。２分 四、物业价格在消费支出中的比例。在消费 支出中占比例小的商品，其弹性也小。物业属于价值量大的高档耐用消费品，其需求弹性就大。２分 六、论述题 45. 答：物业的供给是指在某一特定时期内，在每一水平上，人们愿意并能够出卖或出租的 物业量。　２分 物业的供给除受物业本身的价格影响外，还受到下面因素的影响： 一、 房地产投资规模。 物业的供给以房地产生产为基础，而房地产生产的规模又受房地产投资规模的制约。在其他条件不变的情况下，房地产开发资金量与物业的供给成正比。３分 二、２分 三、 土地使用政策。 城市物业的供给能力在很大程度上受制于政府的土地政策。政府允许使用土地的多少直接影响物业市场的供给量。２分 四、 税收政策。 减免税收会吸引更多的社会资本进入房地产业，增加物业的供给量。相反，增加税收，会增加房地产开发成本，从而导致物业供给量的减少。２分 五、２分 一、单项选择题 1. 2.B 3.A 4.C 5. 6.D 7.C 8.A 9. 10.C 11.C 12.A 13. 14.D 15.C 二、多项选择题 16. 17.ACD 18.ABCDE 19. 20.BCDE 21.ABC 22. 23.ABDE 24.ACDE 25. 三、填空题 26.保值性和增值性 27. 28.拍卖 29.市场比较法 30. 31.替代原则 32.人员促销 33. 34.变更登记 35.物业债权纠纷 四、名词解释 36. 物业市场环境：指为物业经营企业生存和发展所必备的、独立于物业经营企业之外但能被物业经营企业所认识和分析的，制约、影响物业经营企业经营活动的所有外部力量和相关因素的集合。 37. 38．物业流通：指物业市场的消费者（包括自然人、法人和其他组织，在某些特殊情况下还可以是国家机关）为满足生活或