竞拍前夜——土拍卖中的估价顾问服务.docVIP

竞拍前夜——土地拍卖中的估价顾问服务□ 作者：世联地产估价顾问部 赖琳玲 曹亚琨???日期：2003-9-9 ????随着深圳市土地供应量的逐年减少，土地拍卖市场竞争日趋激烈，市场涌现出不少专业人士积极参与每一块土地的竞拍前分析，如土地拍卖价值预测、区域市场分析或者可能的竞争对手分析等。市场新事物的产生引发出业内自由并且开放性的研讨气氛，估价师因拥有市场知识和经验，常被要求提供估价顾问服务，帮助委托人解决土地投资价值和策略问题。????在为委托者提供估价顾问服务过程中，我们发现用于估价的技术，如：剩余法、基准地价法，在此类顾问工作中可能只是一部分，顾问经常涉及委托人特殊需求及目标，而不像“市场价值评估”是一般性、综合性的看法。????以下通过近期我们参与几块土地拍卖竞投案例，谈一谈房地产顾问咨询机构在土地拍卖中承担的角色和从多种角度为开发商投资拿地提供专业顾问服务。案例一：深圳市南山区高新技术南区T205-0073号宗地1、地块特质 占地面积14993.3平方米建筑面积40500平方米建筑覆盖率≤30％建筑容积率≤2.7因受地块面积和容积率规划限制，地块发展将以小高层、高层产品为主，产品类型发展空间不大。 2、发展商委托目的及拿地态度????委托目的： ①市场调研。??当时高新技术南区尚无房地产产品推出市场，对于发展商而言该区域属于城市内陌生市场，项目的目标客户，以及周边填海区、红树湾、华侨城片区与高新技术南区之间的竞争关系和未来市场供求等均不清晰。②确定拿地价格。??拿地态度：拍卖地块旁边发展商有一块以较低成本取得的土地，希望尽力拿地。 3、我们提供的专业服务 ①确定市调范围，进行有目的调研。??通过对环深圳湾片区包括后海片区房地产市场开发类型、户型、销售价格、客户对象等进行市场调研分析以及客户访谈，预测本项目的客户群及对楼盘特征需求。②区域土地竞争关系分析。??分析科技南区、填海区以往地块拍卖、协议价格。③预测土地投资价值，以协助决策。??利用“剩余法”，根据不同的投资利润目标，通过市场上可实现的销售价格的变化确定“保守拍卖叫价区间”、“合理的拍卖叫价区间”及“风险拍卖叫价区间”。 ????最终成果：发展商成功地取得了本次拍卖土地。案例二：东莞市南城区生态居住区土地1、地块特质 占地面积67.3万平方米建筑面积67.3万平方米建筑覆盖率≤20％建筑容积率≤1.0地块内具有良好的山景、水景等自然资源。地块周围片区内以多层为主，市场上Townhouse?和别墅产品具有一定需求。 2、发展商委托目的及拿地态度委托目的： ①竞争对手分析。??由于东莞土地市场拍卖、挂牌方式正在尝试之中，东莞房地产开发商在参加这类方式取得土地时与深圳、广州等地开发商相比经验不足，在拍卖会上因为考虑不周，取得土地成本较高，因此需要分析竞争对手，预测竞争对手可能的投地价格；另一方面委托方了解到，深圳和广州知名发展商对本地块兴趣较大。②地块规模较大，确定拿地价格。??拿地态度：发展商未来战略为致力于南城区房地产开发，争取拿地。 3、我们提供的专业服务 ①竞争对手分析。??通过对东莞市本地具有实力的开发商、深圳知名开发商以及广州开发商的目前土地储备、企业发展战略、异地拿地策略、异地拿地在城市所处区位、地块规模、企业最擅长开发的产品等方面进行分析排除，确定最有可能的竞争对手。②进行地块规划解析。??在地块研究中，我们发现由于地块水景和山景需要保留，受规划指标的限制，该土地不能利用地块景观开发Townhouse和别墅，地块开发产品类型空间受到限制。③地块投资价值分析。??利用剩余法和现金流量法，测算委托方追求不同的利润目标，通过市场上可实现的销售价格的变化确定保守拍卖叫价区间、合理的拍卖叫价区间及风险拍卖叫价区间，同时测算同一利润目标，考虑竞争对手的品牌溢价确定叫价区间，为委托方在投地时了解竞争对手叫价范围，防止盲目投地，增加日后发展风险等提供决策依据。④通过拿地与否进行利弊分析，制定行动方案。 ??最终成果：了解真实的竞争对手和对手可能的投地策略，评估该土地对委托发展商有利和不利条件，降低拿地风险，发展商成功地取得了该土地。案例三：深圳市龙岗区坂雪岗G03404-1土地1、地块特质 占地面积39.8万平方米建筑面积43.76万平方米建筑覆盖率≤30％建筑容积率≤1.1开发产品具有一定的想象空间。 2、发展商委托目的 ①区域规划、交通和土地供应调查。??委托方为香港开发商，对坂雪岗片区未来规划、地块与深圳市区交通联系以及未来出让土地不了解。②了解未来深圳房地产市场发展周期及趋势。③竞争对手分析，