第13讲：第六第一节房地产交易管理概述及第二节房地产转让管理(新版).docVIP

第六章房地产交易管理制度与政策 （房地产基本制度与政策） 1．关于本章内容历年考试情况 本章是全书最重要的一章，在历年考试内容中，《房地产交易管理制度与政策》一直是全书考试的重点，所占的比例最大。1995～1999年本章考试的分值都在30分以上，1998年甚至超过了40分，近几年，只有2004年本章内容只占了3分，2006年、 2009——2011年每年都超过了10分，而2009年则达到了16.5%分。因此，认真并重点学习并掌握《房地产交易管理制度与政策》是极为重要的。 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 分值 比 例 分 值 比 例 分 值 比 例 分值 分 值 分 值 比 例 分 值 比 例 分值 比 例 分值 比 例 3 3% 9 9% 13 13% 9 9% 8.5 8.5% 16.5 16.5% 11 11% 12.5 12.5% 2．本章涉及有关的法律、法规包括：①《城市房地产管理法》及《担保法》、《物权法》抵押权内容。②《城市房地产开发经营管理条例》。③《城市房地产转让管理规定》。④ 原建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》。⑤《城市商品房预售管理办法》。⑥《商品房销售管理办法》。⑦《商品房屋租赁管理办法》。⑧《城市房地产抵押管理办法》。⑨《房地产抵押估价指导意见》。⑩《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。?《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》（建住房[2005]77号）。 第一节 房地产交易管理概述 一、房地产交易管理的概念和原则 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。 1988年原建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房地交易市场管理的通知》中明确规定：城镇房地产交易，包括各所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。 例题：例题： 解析：《城市房地产管理法》未规定房地产交易强制公证制度。 例题3：《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有( )等。（2008年房地产经纪人制度试题） A．国有土地有偿有限期使用制度 B．房地产成交价格申报制度 C．房地产价格评估制度 D．住房公积金制度 E．土地使用权和房屋所有权登记发证制度 答案：ABCE 解析：《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。 三、房地产交易管理机构及其职责 房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部(原建设部)，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场管理处、房地产交易中心等)。 房地产交易管理机构主要职责是： (1)执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法； (2)整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益； (3)办理房地产交易鉴证等手续； (4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款； (5)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务； (6)发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。 第二节 房地产转让管理 一、房地产转让概述 (一)房地产转让的概念 1、《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。” 2、《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为， (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他情形。 3、房地产转让的实质