襄阳沿江项目九街十八巷定位及营销方案讲述.pptx

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;本项目位于人民商圈核心辐射区域、城市几何中心，商住氛围良好； 交通较为便利，可便利到达； 与汉江零距离，景观资源得天独厚。;项目位于人民广场商圈的核心商圈，又是樊城商业的发源地，具有较高商业价值； 人民广场商圈是襄阳老商圈，以中档零售、餐饮、休闲、服务为主，商业形象一般，竞争力呈衰退趋势； 商圈内商业体量较大，竞争较为激烈，现有百货商场经营状况一般，有个别商业项目经营不善关闭； 项目周边餐饮业较为发达，是传统的美食街区； 项目有一线江景，资源稀缺，可以借江景打造特色商业。;;总用地面积;项目分析结论：;;商业发展趋势研究;商业发展趋势研究;模式一：酒店、写字楼、商场、公寓、娱乐等各种功能均衡发展的模式 hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：日本六本木新城、香港圆方、深圳华润中心;梦想社会之新型发展模式：;;;;;;;; 双首层双广场、滨水景观的打造； 双步行街——一层为餐饮街、二层为购物街，一二层街区与周边集中商业无缝连接，人流共享； 根据地块不同价值，产品合理布局，商业、商务、旅游、居住等价值实现良好叠加； 动静分区，运用滨海概念打造周边高档住宅群； 差异化、特色化定位是其成功的保障； 强大的运营能力是商业的成功的基础。 ;;;襄阳城市与商业发展历程：;;1、项目整体定位：;;2、主题定位：;推广语：;产品系统构建：;各部分产品之间有机关系示例：;酒店;本项目商业价值较高，但由于商业现有体量较大，大型商业具有一定的风险。;产品类型价值分析;;襄阳市主要写字楼;酒店需求较为旺盛，仅有一家五星级酒店;一：位于成熟商圈，商业价值较高，但竞争激烈，大体量商业具有一定开发风险； 二：绝版江景资源，高档住宅空间很大； 三：写字楼需求有限，可灵活设置，保持与公寓的可转换性； 四：酒店产品作为功能性配套，应控制其规模。;;　项目地块面积大，形状狭长，又是旧改项目，因此多次、分区域开发是项目发展的原则。 　项目第一期顺利开发是项目成功的关键点，因此一期地块的选择、定位及规划意义重大。 　临近人民广场区块商业氛围成熟，启动商业开发的风险较小； 　商业广场、区域中心点、景观等关键节点是项目扩大辐射半径、提高影响力的重要元素，也是各功能区块的有力纽带。;区块;地块住宅价值判断：居住价值 D﹥E≥A﹥B ﹥ C;优点： 人车流较多，周边居住人群较多； 十字路交汇处，项目展示性较好； 缺点： 当前周边环境较差，消费力低下； 由于学校和医院把地块和人民商圈核心区隔断，项目相当与打造全新商圈，发展周期较长，风险较大； 对高端住宅区的打造及品质影响较大，不利于住宅价值提升。;;项目商业布局思考;;;动静分区，降低商业与住宅的相互滋扰，保证住宅的品质； 商业空间有机组合，在保证各产品商业价值最大化的同时保证后期经营。;核心思路：核心商业带动下的街区化布局;住宅规划原则：;;;组团概念规划：;;;组团规划——四大功能中心组团：;组团规划——四大功能中心组团：;项目商业体量论证;项目商业体量论证;（图示本项目1公里以内大型商业体）;购物中心规模建议——超市;项目商业体量论证;购物中心规模建议;购物中心规模建议;甲级写字楼标准：单层建筑面积不少于1000平米，办公面积不少于20000平米； 襄樊甲级写字楼市场：目前唯一甲级写字楼为万达广场写字楼，该写字楼由2栋24层的建筑组成，建筑面积约5万平方米；;丰富产品，分担开发风险;提升项目整体形象;特色商业步行街组团规模建议;特色商业步行街组团规模建议; 外向型社区商业在满足社区居民需求的基础上兼顾服务外部消费者，商业面积不宜追求巨大化，在商业体量的确定上也需要考虑周边的商业环境，通常商业体量较大，其特征主要如下：;项目商业体量论证;C;;;都市综合体整体定位：;;商业布局方式一—— 购物中心+商业街+商务综合体（较多持有物业）;;;;;;;;香港圆方;;;新加坡ion;新加坡ion;;;;;商业布局方式二 —— 小型购物中心+购物公园+商务综合体+步行街;;;;;;;;;整体定位：;形象定位：;案例研究：;;;;;案例研究：;;;;;建筑形式： 由多栋清晚民国初的特色风格的建筑组成街区 ，融合原有九街十八巷建筑元素和文化特色 ，打造极具文化品位的仿古商业街区； 业态选择：汇聚美食、会馆、博物馆、中医、收藏、书城、私墅、购物、休闲等多种业态，让襄阳老字号焕发新生； 广场分区：在街区中设置多个节点广场把街道分区，辅以主题体现襄阳古今文化、人物、风俗等； 景观小品：在街区设置景观小品以体现襄阳特色文化韵味，也让街区变得盎然生趣。;;;;;;???筑形式：